Bleiben, auch wenn es nicht mehr passt
Zahlreiche Mieter bleiben aus Kostengründen in ihren Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr passend sind. Nach einem Umzug müsste für weniger Raum mehr bezahlt werden. Wegen zu geringer Bautätigkeit geht die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten auf.
Bei den Mietpreisen in der Schweiz und speziell im Kanton Zürich sticht ein Phänomen besonders ins Auge: Die Mieten können in zwei Kategorien unterteilt werden. Auf der einen Seite die Preise in bestehenden Mietverhältnissen, sog. Bestandsmieten. Auf der anderen Seite jene für vergleichbare, aktuell zur Miete ausgeschriebene Wohnungen, sog. Angebotsmieten.
Dabei wird klar: Die Entwicklung der Preise verläuft in den beiden Kategorien alles andere als parallel. Je länger ein Mietverhältnis dauert, desto günstiger ist die Bestandsmiete im Vergleich zur Angebotsmiete. Man spricht im Zusammenhang mit dieser theoretischen Ersparnis vom sog. Verweilbonus.
Eine Studie der Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat errechnet: Ist ein Mieter im Kanton Zürich 2008 in seine Wohnung eingezogen, so hat sich sein Mietzins im Schnitt bis heute um 3,3 Prozent reduziert. Die Angebotsmieten haben hingegen im gleichen Zeitraum um über 33 Prozent zugenommen.
Nur schlechte Optionen
Mit dieser Realität wird jeder Mieter konfrontiert, der einen Umzug in Erwägung zieht. Wenn der Umzugswunsch nicht die Folge eines grösser gewordenen Budgets ist, sieht sich der Mieter zwangsläufig in einer unattraktiven Situation. Entweder er gibt deutlich mehr Geld aus, oder er macht Abstriche hinsichtlich Lage, Komfort und nicht zuletzt Grösse der neuen Wohnung. Keine dieser Optionen ist ansprechend.
Dies führt dazu, dass viele Mieter in ihren Wohnungen verbleiben, auch wenn sie eigentlich zu gross sind. Man spricht vom sog. «Lock-in-Effekt». So erfolgt nur selten ein Wohnungswechsel, wenn Kinder aus der Familienwohnung ausziehen oder wenn ein Mitbewohner eine WG verlässt.
Lock-in-Effekt
Der Effekt ist ein vergleichsweise junges Phänomen. Er führte in den letzten 7-12 Jahren zu einer eigentlichen Zweiteilung des Marktes. Wie die Grafik zeigt, sind die grösseren Schweizer Städte deutlich stärker betroffen als Land und Agglomerationen.
So nachvollziehbar das Verhalten ist, so problematisch ist es insbesondere für junge Familien. Wer als junges Paar vor fünf Jahren eine 3-Zimmer-Wohnung im Kanton Zürich bezogen hat, findet nun zum gleichen Preis maximal noch eine 2-Zimmer-Wohnung. Hier verläuft die Entwicklung konträr zur Lebenswirklichkeit. Denn der zwischenzeitlich geborene Nachwuchs erfordert eigentlich eine räumliche Vergrösserung. Zudem werden die Nähe zu Schulen oder familienfreundlichen Umgebungen wichtiger.
Wie stark sich Wohnsituation und Wohnbedarf der Altersklassen unterscheiden, ist dokumentiert. So beträgt der Zimmerüberschuss bei der jüngeren Generation durchschnittlich 0.9 Zimmer, bei der älteren Generation jedoch 2.2 Zimmer. Sprich, eine jüngere Person bewohnt durchschnittlich 1.9, eine ältere 3.2 Zimmer.
Zur Quantifizierung: 37 Prozent aller Haushalte in der Schweiz sind Singlehaushalte. Und 58 Prozent davon belegen Wohnungen mit drei oder vier Zimmern.
Interesse an Umzug gegeben
Dabei wäre gemäss Umfrage für 30 Prozent der älteren Generation eine Verkleinerung des Wohnraums eine Option. Aber auch hier zeigt sich sofort eine Hürde: 75 Prozent der Befragten wünschen sich eine günstigere Wohnsituation. Doch ein entsprechender Umzug lohnt sich wegen zu geringer Einsparung nicht, oder eine geeignete, günstigere Wohnung ist schlicht nicht zu finden.
Die Problematik ist nicht nur eine Folge des Angebots, das mit der Nachfrage nicht mithalten kann. Die erwähnte ZKB-Studie hat festgestellt, dass der Verweilbonus, und damit auch der Lock-in-Effekt, dort besonders ausgeprägt ist, wo der Markt stark reguliert ist. So ist der Bonus in der Stadt Zürich rund doppelt so hoch wie im schweizerischen Mittel und in der Stadt Genf sogar doppelt so hoch wie in Zürich.
Wir befinden uns in der Situation, dass wohnpolitisch zwar eigentliche Alterswohnformen geschaffen werden, diese aber erst für den letzten Lebensabschnitt konzipiert sind. Anreize zum Wohnungswechsel nach Auszug der Kinder fehlen jedoch weitgehend. Die Grafik zeigt die – unfreiwillige – Sesshaftigkeit der Generation 50+ deutlich auf:
Handlungsbedarf
Was also muss geschehen? Sicher würde es dem Wohnungsmarkt Dynamik verleihen, wenn Angebots- und Bestandsmieten näher zusammenrücken würden. Dafür braucht es eine höhere Leerstandsziffer und damit eine höhere Bautätigkeit. Ein Blick in die Umgebung von Zürich zeigt: In der näheren Agglomeration sind die Märkte weitestgehend intakt. Das Grundangebot ist höher, Bestands- und Neuvermietungsmärkte liegen näher zusammen.
Und: Auch wenn es fast schon als Gemeinplatz angesehen werden kann: Die genannte Untersuchung zum Verweilbonus macht – einmal mehr – deutlich, wie dringend eine Deregulierung des Bau- und Mietwesens ist. Und angesichts der Ergebnisse liegt ein wichtiger Schlüssel auf kommunaler Ebene.
Darüber hinaus ist wohl Kreativität gefragt, neue Marktmodelle und regulatorische Rahmenbedingungen zu schaffen. Die Zielgruppe der «Best Agers» (Altersklasse 50-65 Jahre), nicht selten Eigentümer von Einfamilienhäusern, brauchen attraktive Alternativen zu ihrem Status quo. Mögliche Ansätze können wie folgt beschrieben werden:
- Innovative Finanzierungs- und Eigentumsmodelle zur Senkung von Eintrittshürden, die aber die nachhaltige Sicherung des Wohneigentums trotzdem berücksichtigen
- Bauliche Wohn- und Nutzungskonzepte, die den sich wandelnden Bedürfnissen unterschiedlicher Lebensphasen gerecht werden
- Steuerliche Anreize, in eine kleinere Wohnung zu ziehen
- Steuerliche Anreize, kleinere Wohneinheiten, sowie modulare Wohnformen zu bauen
Wie beschrieben, ist der Lock-In-Effekt ein vergleichsweise junges Phänomen. Dementsprechend ist Stand heute noch schwer zu beurteilen, wie der Markt auf die Nachfrage reagiert und ob er entsprechende Angebote schafft.
Regulierung als Boomerang für tiefere Einkommensklassen
Mit Blick auf die Handlungsoptionen der Politik ist abgesehen davon, was getan werden kann und soll, auch festzuhalten, was nicht geschehen soll:
Der Effekt wird dort zum Problem, wo Mieterinnen und Mieter keine passenden Wohnungen mehr finden. Sprich, er trifft die tieferen Einkommensklassen. Das untere Drittel der Haushaltseinkommen liegt im Median im Bestand bei einer Mietbelastung von 28.9 Prozent. Bei einem Umzug müssen 25 Prozent dieser Haushalte mehr als 40 Prozent des Einkommens für die Miete aufbringen. Dies entspricht etwa 8 Prozent aller Mieterhaushalte in der Schweiz.
Die Versuchung ist gross, das Problem mit stärkerer Regulierung des Mietmarktes anzugehen. Doch die Erfahrungen in Genf und Basel belegen, dass diese Bestrebungen zum Boomerang werden – der Effekt verstärkt sich, weniger Menschen finden eine passende Wohnung. Gerade solche, die geschützt werden sollen.
Auch die kommenden Abstimmungsvorlagen im Kanton Zürich würden in keiner Weise dazu beitragen, das Auseinanderklaffen von Angebots- und Bestandsmieten einzudämmen. Im Gegenteil. Sie sind daher klar abzulehnen.
