Der Nette ist der Dumme – der Basler Wohnschutz trifft die «Falschen»
In Basel muss eine Erhöhung des Mietzinses bewilligt werden – innerhalb eines klar festgelegten Rahmens. Vor kurzem wurde bekannt: Die mögliche Erhöhung gilt absolut – unabhängig davon, wie teuer oder günstig die Wohnung bis anhin war.
Es ist mehr als ein pikantes Detail. Wenn die Basler Wohnschutz-Kommission über eine Mietzinserhöhung entscheiden muss, kann sie nicht berücksichtigen, wie hoch der Mietzins bis anhin war.
Zur Erinnerung der Original-Text der damaligen Ja-Kampagne für den Wohnschutz:
Nur ein JA stoppt die Renditesanierungen
Lässt Sie der Grossinvestor während einer Rendite-Sanierung in Ihrer Wohnung drin? Dann drohen Ihnen Miet-Aufschläge von 400, 600 oder gar 800 Franken, und es schützt Sie kein Gesetz. Ausser Sie stimmen jetzt JA! – und unser Schutzkonzept tritt am 28. Mai 2022 in Kraft, das Sie verbindlich vor Renditesanierungen verschont!
Nur ein JA unterstützt die fair Vermietenden
Planen Sie rücksichtsvoll eine sanfte Sanierung? Dann schützt Sie kein Gesetz vor überrissener Bürokratie, aufwändigen Bewilligungsverfahren und vor Formularkrieg. Ausser Sie stimmen jetzt JA! – und dann tritt unser Schutzkonzept am 28. Mai 2022 in Kraft, das Sie unbürokratisch, mit «Expressschalter» und vereinfachtem Bewilligungsverfahren, entlastet!
Nach dem Narrativ der Kampagne sollten also die grossen Investoren und deren Rendite ins Visier genommen werden, während ein Eigentümer mit fairer Vermietungspraxis geschont, ja gar besser gestellt werden sollte.
Dass nun vor kurzem bekannt wurde, dass der vorbestehende Mietzins bei der Frage des Aufschlags keine Rolle spielt, lässt die vollmundigen Worte der Kampagne als Verhöhnung fairer Vermieter erscheinen.
Reduktionsfaktor als Unterschied zum Mietrecht
An sich ist die Regel nicht anders als im normalen Schweizer Mietrecht. Auch dieses berücksichtigt nicht, wie hoch ein Mietzins vor einer Sanierung war. Das Mietrecht unterscheidet zwischen aufgeschobenem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen. Nur letztere dürfen auf die Mieter abgewälzt werden. Ebenso wird als Folge davon in allen Kantonen davon ausgegangen, dass ein Vermieter einen Teil der Mieteinnahmen für spätere Sanierungen zur Seite legen muss.
Der grosse Unterschied ist jedoch: Gemäss Mietrecht können wertvermehrende Investitionen vollständig auf den Mietzins weitergegeben werden. In Basel ist dies hingegen nicht so. Der zulässige Anteil wird mit einem Reduktionsfaktor eingeschränkt.
Diese Beschränkung durch den Reduktionsfaktor macht Vermieter, die die Mietzinsen tief hielten zu den Dummen. Sie haben das Nachsehen für Ihre Mieterfreundlichkeit. Welcher Hohn für jene, die während Jahrzehnten den Spielraum, den der Hypothekarzins zuliess, nicht ausnutzten. Und die nicht bei jedem Mieterwechsel unter dem Titel der Orts- und Quartierüblichkeit den Mietzins ohne Sanierung erhöhten.
Zwei Fälle zur Illustration
Die Basler Zeitung illustrierte die Problematik mit einer Gegenüberstellung von zwei Fällen:
Eine Vermieterin in Kleinbasel will von ihren vier Mietparteien nicht zu viel Geld verlangen. Sie belässt die Mieten über Jahre auf einem sehr niedrigen Niveau: 740 Franken monatlich für eine Dreizimmerwohnung. Nach 40 Jahren sollte und möchte sie wieder renovieren. Doch mit dem tiefen Mietzins konnte sie nicht viel Geld zur Seite legen.
Dass die Mieter über Jahre davon profitierten, ist für die Wohnschutz-Kommission komplett irrelevant. Für eine sanfte Sanierung darf die Vermieterin die Miete auf gerade einmal 800 Franken erhöhen. Sie geht zur Bank, fragt, ob sie eine weitere Hypothek aufnehmen könnte. Die Antwort lautet: Nein. Denn mit solch tiefen Mieteinnahmen kann sie die Investition gar nicht stemmen.
Ein paar Häuser weiter steht eine professionell bewirtschaftete Liegenschaft. Dort wurde ebenfalls länger nicht saniert, und doch kostet eine Dreizimmerwohnung 1’500 Franken pro Monat. Bei jedem Mieterwechsel wurde die Miete erhöht. So sind die Mieten in diesem Block über die Jahre immer weiter gestiegen. Die Eigentümerschaft kann eine Sanierung problemlos stemmen.
Kein Spielraum für die Wohnschutzkommission
Es ist klar festzuhalten: Diese Praxis ist nicht einer böswilligen Interpretation der Wohnschutz-Kommission geschuldet. Das Gesetz lässt – entgegen den Worten der Initiative – keine andere, situationsadäquate Handhabung zu. Hätte man wirklich «gute» Vermieter besserstellen wollen, hätte des Gesetz anders formuliert werden müssen. Angesichts der eingeschränkten Möglichkeiten, wertvermehrende Investitionen weiter zu verrechnen, hätte ein besonders fairer Mietzins berücksichtigt werden müssen. Aber eben «hätte, hätte…»
Die gute Nachricht: Die Basler Regierung hat verschiedene Probleme des Wohnschutzes erkannt und aktiv angegangen. So soll per 1. November der Reduktionsfaktor wegfallen. Doch eine angemessene Lösung ist damit nicht gesichert. Die damaligen Initianten, allen voran der Mieterverband, haben bereits angekündigt, mit einer neuen Initiative die Abwälzungsmöglichkeiten weiter zu bekämpfen.
