Einsprachen verhindern tausende Wohnungen
Die Einsprache ist die fünfte Landessprache. Nicht ohne Grund. Immer wieder kommen in den Medien Bauherren, Architekten oder Anwälte zu Wort, die von einschlägigen Erfahrungen berichten. Einhellig herrscht der Tenor, dass die Einsprachen gegen Bauprojekte seit mehreren Jahren deutlich zugenommen haben. Und dies oft aus zweifelhaften Motiven.
Die geltende Rechtslage ermöglicht, ein Bauprojekt einfach und kostengünstig mit einer Einsprache bzw. einem Rekurs, zu blockieren. Denn zahlreiche Normen erfordern keine direkte persönliche Betroffenheit. So kann etwa Lärmschutz oder der Schutz des Ortsbilds (ISOS) geltend gemacht werden, während es eigentlich um die Aussicht auf den See oder den Sonnenschein am Frühstückstisch geht. Oder es wird ganz unverfroren ein Rechtsmittel nur darum erhoben, um den Bauherrn zu einer Zahlung zu nötigen.
Eine verlässliche Quantifizierung des Problems ist schwierig. Zu lückenhaft sind die erhobenen Daten zu Fallzahlen, Einsprachegründen und Verfahrensausgängen. Daher muss zurzeit weitgehend anekdotische Empirie herhalten. Immerhin: 2022 wurde in der Stadt Zürich gegen 71% der Baugesuche für Neubauten Einsprache erhoben.
Handlungsbedarf erkannt
Das Bewusstsein um das Problem ist in der Politik angekommen. So widmet sich ein ganzer Massnahmenbereich im «Aktionsplan Wohnungsknappheit» des Bundes offensichtlich missbräuchlichen Einsprachen. Die erste vorgeschlagene Massnahme dazu lautet: «Verbessern der Grundlagen und Erhöhen des Wissensstands über die Verbreitung sowie die Art und Weise von Einsprachen und ihre Wirkung auf den Bewilligungsprozess von Bauvorhaben.»
In den eidgenössischen Räten widmen sich aktuell zwei Postulate der Thematik. Die Eingabe von Ständerat Andrea Caroni will in Erfahrung bringen, wie die Rügemöglichkeiten auf schutzwürdige Interessen der Einsprecher beschränkt werden können. Jene von Ständerätin Andrea Gmür-Schönenberger möchte wissen, ob die Rechtsmittel an Gebühren geknüpft werden können, um so Missbräuchen vorzubeugen. Zu beiden Postulaten wird für den Sommer 2025 ein Bericht des Bundesrates erwartet.
Doppelt verzögernde Wirkung
Auch wenn die meisten Einsprachen und Rekurse abgewiesen werden, sind sie durch die verzögernde Wirkung dennoch ein mächtiges Instrument. Geregelt sind einzig die Fristen zur Einreichung. Die Bearbeitungsdauer jedoch nimmt aufgrund der Komplexität der Fälle und der Arbeitslast der Behörden laufend zu.
Verzögernd wirken die Rekurse auch bereits dadurch, dass sie schon die Bewilligungsverfahren verlängern. Aus Angst, in einem Rekursverfahren angreifbar zu werden, sind die Bewilligungsbehörden gezwungen, jedem Detail grosse Aufmerksamkeit zu schenken, was viel Zeit in Anspruch nimmt. So ist die Dauer vom Baugesuch bis zur Baubewilligung – samt allfälliger Rekursverfahren und Auflagenbereinigungen – in der Stadt Zürich von 2010 bis 2023 um 136 Prozent auf 330 Tage gestiegen (vgl. «Immobilien aktuell» der Zürcher Kantonalbank vom 18. April 2023).
Quellen: Baublatt, Zürcher Kantonalbank
Mehrere tausend Wohnungen blockiert oder sistiert
Was sind nun die Folgen und Kosten dieser Entwicklung? Auch hier ist eine Bezifferung aufgrund der Datenlage schwierig. Einen Anhaltspunkt liefert eine Untersuchung der ZKB aus dem Jahr 2023: In dieser wurden sämtliche seit 2010 in der Schweiz bewilligten Projekte für neue Wohnbauten analysiert. Das Ergebnis: Jede zehnte bewilligte Wohnung wurde wegen Einsprachen nicht realisiert – jährlich rund 4’000 Wohnungen. Allein in der Stadt Zürich sind aktuell rund 4’000 Wohnungen blockiert (vgl. NZZ vom 26. März 2025).
Dazu kommt: Das Bundesgericht hat 2017 entschieden, dass die Verfahrenskosten grundsätzlich nicht dem Einsprecher aufbürdet werden dürfen. Das heisst, dass Gebühren und Anwaltskosten – schnell mehrere Zehntausend, vor Bundesgericht auch über hunderttausend Franken – in die Baukosten und damit schliesslich in die Mietzinse einfliessen.
- Zum Missbrauch von Rechtsmitteln gegen Baubewilligungen – eine Analyse: Der Artikel erklärt, wann ein Rechtsmittel gegen eine Baubewilligung missbräuchlich sein kann und wann heute nach geltendem Recht daraus ein ersatzfähiger Schaden entstehen kann (zum Artikel).
- Vereinfachung der Baubewilligungen: economiesuisse schlägt sieben Punkte vor, mit denen die Baubewilligungsverfahren beschleunigt und die Rechtssicherheit erhöht werden könnte (zum Vorschlag).
