Gerichtsentscheid offenbart weitere Schwäche des Basler Wohnschutzes
Soll eine Liegenschaft abgebrochen werden, sind die Regeln des Basler Wohnschutzes unklar. Ein Gericht musste klären, ob Ökologie oder die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum Priorität geniesst.
Es begann mit einem Hickhack zwischen dem Eigentümer und dem Basler Mieterverband (MV). Zwei Mehrfamilienhäuser von 1957 an der Rainallee in Riehen sollten einem Neubau weichen. Die alten Gebäude verfügten über 16 Dreizimmerwohnungen. An ihrer Stelle sollten zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 17 Wohnungen sowie drei Reiheneinfamilienhäuser errichtet werden.
Abbruch und Neubau bewilligt
Der Eigentümer erhielt vom zuständigen Bau- und Gewerbeinspektorat – trotz Einsprache des MV – eine Bewilligung für Abbruch und Neubau. Die Behörde gab grünes Licht, da das Projekt, wie im Gesetz gefordert, die Wohnnutzung beibehielt und 40 Prozent mehr Wohnfläche vorsah. Die Wohnschutz-Kommission legte die neuen Mietzinse fest. Der Eigentümer war mit den Konditionen einverstanden.
Doch der MV gelangte an die Baurekurskommission. Der Verband machte im Rekurs eine ganze Reihe von Gründen geltend: Lärmschutz, Baumschutz, graue Energie sowie Aspekte des Wohnschutzes. Letztere namentlich mit Fokus auf die gleiche Kategorie bzw. Preisklasse an Wohnungen. Inhaltlich war das Ziel des Rekurses, den Abbruch zu verhindern, um die bestehenden, günstigen Wohnungen zu erhalten.
Weiterzug trotz Erfolg
Der Rekurs war erfolgreich, der Entscheid wurde an das Bau- und Gewerbeinspektorat zur Neubeurteilung zurückgewiesen. Dennoch war der MV mit diesem Entscheid nicht zufrieden und zog ihn an das Appellationsgericht weiter. Der Grund: Die Baurekurskommission anerkannte die Beschwerdelegitimation des MV nur im Bereich der Wohnschutzregelungen, nicht aber in den ökologischen Fragen.
Bei Betrachtung der damaligen Ja-Kampagne zum Wohnschutz wird klar, warum es dem MV sauer aufstiess, dass ihm in ökologischen Fragen die Einsprachelegitimation abgesprochen wurde. Im Original-Text der Kampagne stand:
Wohnschutz und Klimaschutz gehören zusammen
Tarnt ein Grossinvestor seine Rendite-Sanierung als „grün“, ohne der Umwelt gross zu helfen, stattdessen aber alles voll und ganz auf Ihre Mieten abzuwälzen? Dann schützt Sie kein Gesetz. Ausser Sie stimmen jetzt JA! – und dann tritt unser Schutzkonzept am 28. Mai 2022 in Kraft. Das JA schützt vor Pseudo-Sanierungen und Rendite-Maximierung, schont die bestehende Bausubstanz, nimmt auf Graue Energie Rücksicht und lässt nur genau das zum Sanieren zu, «was nooche-n-isch» (also notwendig ist).
Sprich, der MV beansprucht die Deutungshoheit über die Frage nach dem Verhältnis von Wohn- und Umweltschutz für sich.
Weiterzug durch Baudirektion
Doch nicht nur der MV war mit dem Entscheid der Baurekurskommission nicht glücklich. Auch die Basler Baudirektion gelangte an das Appellationsgericht. Dieser Schritt macht wohl deutlich, welche Bedeutung dieser Fall in den Augen der Kantonsregierung für alle kommenden Abbruchvorhaben hatte.
Mängel des Gesetzes erkannt
Nun wird es technisch: Sowohl die Vorinstanz wie auch beide beschwerdeführenden Parteien erkannten, dass der Gesetzestext des Wohnschutzes die Voraussetzungen für Abbruch- / Neubauvorhaben nicht eindeutig festhält.
Die Baurekurskommission vertrat den Standpunkt, dass die Bestimmungen über Sanierungen umfassend zur Anwendung kämen. Dazu gehören auch Kategorie der Wohnungen, Quartiercharakter und ökologische Fragen.
Die Baudirektion machte demgegenüber geltend, dass diese Bestimmungen nicht umfassend auf Abbruch-, bzw. Neubauprojekte übertragen werden könnten. Das Gesetz sei so zu verstehen, dass bei einem Zielkonflikt die überwiegenden Interessen der Bevölkerung, namentlich zusätzlicher Wohnraum, höher zu gewichten seien als der Erhalt von Wohnungskategorie und Quartiercharakter.
Der MV stellte sich in seinem Rechtsbegehren hinter die Position der Baurekurskommission. Bände spricht die Begründung in der Eingabe. So sei «in erster Linie relevant, wie die Stimmberechtigten den Initiativtext vernünftigerweise hätten verstehen dürfen.» Und weiter: «Abbruchvorhaben müssten u.a. zu bedeutenden Energieeinsparungen führen müssen. (…) Die Kampagne des MV Basel zum bezahlbaren Wohnen und zum Wohnschutz sei von Anfang an stets eng verflochten gewesen mit den ökologischen Aspekten.»
Damit sind wir aus Sicht des MV wieder zurück beim Initiativtext angelangt. Die mangelhafte Formulierung, an der man selber massgeblich mitgewirkt hatte, wurde ausgeblendet. Zugunsten der politischen Haltung des Verbands – Schutz des Status Quo um jeden Preis. Gleichzeitig wurde der Anspruch auf die Deutungshoheit über die Frage nach dem Verhältnis von Wohn- und Umweltschutz bekräftigt.
Gericht folgt Argumentation der Baudirektion
Das Appellationsgericht folgte nicht der Argumentation des MV. Explizit erteilte das Gericht den «subjektiven Ansichten der Initianten» eine Absage.
Vielmehr stützte das Gericht – in einer langen und komplexen Auslegung – die Position der Baudirektion zur Priorisierung der Schaffung von mehr Wohnraum gegenüber ökologischen Kriterien. Es hielt fest:
«Das BVD [Bau- und Verkehrsdepartement] weist in seinem Rekurs zutreffend darauf hin, dass der Gesetzgeber in dieser Bestimmung eine Güterabwägung vorgenommen hat zwischen dem Ziel der Einhaltung besonders ökologischer Vorgaben einerseits und dem Ziel der Schaffung von neuem Wohnraum anderseits. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sich an dieser Güterabwägung in Zeiten der Wohnungsnot etwas ändern soll. Ein erhöhtes Interesse an der Einhaltung von ökologischen Vorgaben ist in Zeiten der Wohnungsnot nicht ersichtlich. Hingegen besteht in Zeiten der Wohnungsnot ein noch gewichtigeres öffentliches Interesse an der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.»
Das Gericht hob in diesem Sinne den Entscheid der Baurekurskommission auf, und setzte den Entscheid des Bau- und Gewerbeinspektorats wieder in Kraft. Der Weg ist damit frei für Abbruch und Erstellung der Neubauten.
Für die Eigentümerschaft, die das Projekt eingereicht hatte, war das Urteil nicht mehr von Belang. Entnervt von der Streiterei mit dem MV hatte sie die alten Liegenschaften inzwischen an eine soziale Wohnbaugesellschaft verkauft. Diese will die alten Häuser ebenfalls durch Neubauten ersetzen.
Der MV blieb bei seiner Position, besser zu wissen, wie das Verhältnis von Wohn- und Klimaschutz aussieht. In seiner Mitteilung zum Gerichtsentscheid schrieb der Verband: «Das Kantonsgericht stellt die Eigentumsgarantie und den Investorenschutz über den Wohn-Klimaschutz und plädiert indirekt für verdichtetes Bauen als Mittel gegen Wohnungsnot».
