Gute Noten für Wipkinger Ersatzneubau

In Wipkingen musste ein Wohnhaus mit beliebtem Quartierrestaurant einem Neubau weichen. Nach anfänglicher Kritik drehte die Stimmung. Denn die Bauherrschaft agierte umsichtig.

Im März dieses Jahres wurde umfassend über einen Ersatzneubau in Wipkingen berichtet. Zwei Wohnhäuser und eine im Quartier fest verwurzelte Wirtschaft, das Tre Fratelli, mussten einem Neubau weichen.

Ein solcher wurde aus verschiedenen Gründen einer Sanierung vorgezogen:

In die bestehenden Gebäude wurde während Jahren nicht substanziell investiert;
die baulichen Auflagen für Restaurants wurden über die Jahre seit der Eröffnung viel restriktiver;
dazu kam, dass gemäss Bau- und Zonenordnung neu ein Gebäude mit 5 statt wie bisher 4 Stockwerken erlaubt sind.

Fast jedes Bauprojekt in Zürich erfährt Opposition. Gegen jegliche Veränderung wird von Nachbarn oder Anrainern Einsprache erhoben. Oft sind die Gründe wenig überzeugend. So auch in diesem Fall. Bevor das Projekt realisiert werden konnte, musste es zweimal angepasst werden. Speziell ist in diesem Fall jedoch, dass der Wind inzwischen komplett gedreht hat: Das Projekt gilt als mustergültig.

Gezielte Einsparungen

Möglich wurde dies, weil umsichtig vorgegangen wurde. So verfügt der Neubau über 27 Wohnungen, während es vorher nur 7 waren. Mit einem Bündel an Massnahmen konnte erreicht werden, dass die Mietpreise dieser neuen Wohnungen vergleichsweise tief blieben:

Ein wichtiger Faktor war laut Miteigentümer Lucas Schwarz die eher bescheidene Grösse der neuen Wohnungen. 4.5 Zimmer Wohnungen würden nur etwa 98m² aufweisen; weniger als heute bei den meisten Neubauten üblich. Laut Schwarz sind die grossen Flächen ein Problem. Sprich, viele Menschen hätten lieber weniger Fläche, dafür einen tieferen Mietzins.
Auch beim Ausbau wurde gezielt gespart. Beispielsweise sei eine einfache Elektroinstallation mit normalen Schaltern anstelle von Steuerungssystemen ausgeführt worden.
Alle Storen und Rollläden würden manuell bedient. So konnten 150 Storen- bzw. Rollladenmotoren eingespart werden.
Dank Anschluss an die Fernwärme konnte auf eine eigene Heizung verzichtet werden.
Bei der Lüftung wurde nicht auf ein zentrales System gesetzt, sondern auf separate Lüfter pro Wohnung mit Wärmerückgewinnung (WRG). Dies erlaubte, die Deckenstärken um ca. 5cm zu reduzieren – eine weitere Einsparung.

Einbussen mussten die Eigentümer dadurch nicht in Kauf nehmen. Die Rendite auf dem eingesetzten Kapital liegt im normalen Rahmen. Lediglich das Kapitalvolumen war kleiner als bei Projekten mit aufwändigerer Bauweise.

Neben der kostensensiblen Ausführung wurde laut Lucas Schwarz auch auf hohe Wohnqualität geachtet. So habe man gemeinschaftliche Einrichtungen wie eine grosse Dachterrasse, einen Gemeinschaftsraum und Pflanzbeete vor dem Haus realisiert.

Erstvermietung an Quartierbewohner

Ebenfalls massgeblich zur Akzeptanz für den Neubau hat laut Schwarz beigetragen, dass bei der Erstvermietung die Wohnungen vorzugsweise Quartierbewohnern vergeben wurden, die ihre Wohnung aufgeben mussten.

Und die Wirtschaft? Die Crew vom Tre Fratelli hat eine neue Bleibe gefunden; nicht mehr in Wipkingen, aber im angrenzenden Höngg. Im Neubau selber gibt es ein neues Restaurant, die Cantina Neri. Die Karte ist überschaubar, die Preise sind moderat. Viele Gäste aus der Nachbarschaft schätzen das Angebot und sind dem Ort treu geblieben.

Mit Blick auf die Mieten muss man realistisch sein: Nicht jedes Projekt hat die gleichen Voraussetzungen wie in diesem Fall. Muss Land regulär auf dem Markt erworben werden, verändert dies die Kalkulation sofort spürbar.

Eingestehen muss man auch, dass man den bestehenden Mietern kündigen musste. Denn ein Projekt dieser (vergleichsweise) geringen Grösse lässt keinen Raum für Etappierung.

Uneingeschränkt als Inspiration für andere Bauherren können jedoch die Wohnfläche und der Ausbau dienen. Unabhängig von der Projektgrösse kann so einem wachsenden Bedürfnis des Marktes entsprochen werden, ohne Abstriche bei der Rendite zu machen.