Höhere Mieten – eine Folge grösserer Wohnungen und kleinerer Haushalte
Die gestiegenen Mieten sind Ausdruck kleinerer Haushalte und grösserer Wohnungen. Die Ursachen liegen in gestiegenem Wohlstand und gesellschaftlichen Veränderungen.
Regelmässig wird kritisiert, die Mieten würden steigen, weil die Eigentümerinnen und Eigentümer nach mehr Rendite strebten. Tatsächlich ist die Realität jedoch vielschichtiger.
Rendite wird gemeinhin verstanden als Ertrag, den ein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum bringt. Bei gleichbleibender Betrachtungsdauer definiert sich die Gleichung damit über die Faktoren Kapital und Verzinsung.
Die Verzinsung ist in der Schweiz rechtlich geregelt. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts darf die Nettorendite maximal 2% über dem Referenzzinssatz liegen (BGE 147 III 14 E. 8.4), solange dieser selber unter 2% liegt. Sprich, der Ertrag auf dem für Bau und Unterhalt eingesetzten Kapital bewegt sich innerhalb einer klar definierten Bandbreite.
Zunahme der Wohnfläche über Jahrzehnte
Nicht reguliert ist hingegen – naturgemäss – das eingesetzte Kapital. Hier ist eine Zunahme zu verzeichnen – Ausdruck findet diese in grösseren Wohnungen. Eine Zahl zur Illustration: In den 1960er-Jahren betrug die durchschnittliche Wohnungsfläche 82.9m2. In den 2000er-Jahren waren es bereits 131.1m2.
Diese Zunahme der Fläche ging notwendigerweise mit höheren Baukosten einher. Sprich: die Mieterinnen und Mieter haben nicht mehr für ihre Wohnung bezahlt, sie haben mehr Wohnfläche gemietet.
Kleinere Haushalte – Ausdruck gesellschaftlichen Wandels
Im gleichen Sinne zu berücksichtigen ist die immer kleinere Haushaltsgrösse. Lag der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte 1920 im schweizerischen Mittel bei 25%, betrug ihr Anteil 2021 rund 69.5%. Damit einher ging ein wachsender Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum. Bei Einpersonenhaushalten beträgt dieser in der Schweiz durchschnittlich 80 m2, bei Zweipersonenhaushalten sind es 54 m2 und in Haushalten mit mindestens drei Personen nur noch 32 m2.
Diese Entwicklung ist, kurz gefasst, Ausdruck eines zunehmenden Wohlstands sowie einer verbesserten Stellung der Frauen. Mit besserer Ausbildung ging die Geburtenrate zurück und die Scheidungsrate nahm zu. Beides führte zu kleineren Haushalten.
Von Bedeutung ist zudem die immer weiter gestiegene Lebenserwartung. Im Jahr 2020 wohnten neun von zehn der über 65-jährigen Personen allein oder zu zweit, wobei mit steigendem Alter der Anteil an Einpersonenhaushalten stark zunimmt.
Und auch hier gilt das vorher Gesagte: Die Miterinnen und Mieter haben nicht mehr für ihre Wohnung bezahlt, sie haben mehr Wohnfläche gemietet.
