Hohe Material- und Landpreise treiben die Mieten in die Höhe
Die Mieten im Kanton Zürich steigen. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Jedoch nicht wegen der Rendite der Eigentümer. Vielmehr sind Bodenpreise und Materialkosten massiv gestiegen.
Dass die Mieten im Kanton Zürich in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, ist für viele Haushalte Grund zur Sorge. Das Problem ist real.
Bei einer näheren Betrachtung der Entwicklung fällt schnell auf: Angestiegen sind die sogenannten Angebotsmieten. Sprich, die Preise für neu zur Vermietung ausgeschriebene Wohnungen. In bestehenden Mietverhältnissen, sogenannte Bestandsmieten, fand kaum ein Anstieg statt. Dies gilt umso mehr, je länger ein Mietverhältnis bereits besteht.
Es ist verständlich, dass vor allem die Angebotsmieten in den Fokus der Debatte über die Mietpreise rücken. Denn mit ihnen ist konfrontiert, wer eine Wohnung sucht.
Nicht genügend Rechnung getragen wird jedoch oft den Faktoren, welche zu den gesteigerten Mietpreisen führen. Die oft gehörte Verurteilung der Vermieter greift zu kurz.
Massgeblich beeinflusst werden die Angebotsmieten durch zwei Faktoren: Bodenpreise und Materialkosten. Schauen wir daher die Entwicklung genauer an.
Von 2008 bis 2021 wies der Landesindex der Konsumentenpreise schweizweit praktisch Preisstabilität aus; erst ab Mitte 2021 begann die allgemeine Teuerung im Zusammenhang mit coronabedingten Güterengpässen langsam zu steigen.
Material und Land deutlich verteuert
Ein Blick auf die Entwicklung der Baupreise gemäss den Materialpreisindizes des Bundes zeigt ein ähnliches, jedoch akzentuiertes Bild: Im Vergleich zu 2020 lagen die Preise im Mai 2025 im Hochbau 17.8% höher, im Holzbau gar 21.8%. In der Zeit direkt nach der Coronapandemie lagen die Preise im Hochbau bis 25.1% höher, für Holzbau bis zu 35.6%.
Sprich, Wohnungen, die in den letzten ca. 2-3 Jahren auf den Markt kamen, mussten mit Materialkosten erstellt werden, die bis zu 35.6% höher lagen als 2020.
Bei den Bodenpreisen variiert die Entwicklung stark mit der Lage des Grundstücks. In der Stadt Zürich stieg der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche von 2020 bis 2024 von CHF 7’771.– auf CHF 10’576.– – ein Anstieg um 36%. Diese Entwicklung hat sich aufgrund der immer längeren Planungs- und Bewilligungsverfahren wohl erst minimal in den Mietpreisen von Gebäuden niedergeschlagen, die neu auf den Markt kamen. Relevant waren bisher vermutlich in erster Linie die Bodenpreise der Jahre 2015-2020. 2015 lag der Preis erst bei CHF 6’173.– pro Quadratmeter.
Gerade diese letzte Zahl weckt Sorgen für die nächsten Jahre. Angesichts des aktuellen Bodenpreises muss ein weiterer Schub bei den Angebotsmieten erwartet werden.
Preisanstieg bei Gemeinnützigen zum Teil höher als bei Privaten
Die Bedeutung von Boden- und Materialkosten wird auch durch Zahlen verdeutlicht, die die Stadt Zürich publiziert. Wie die untenstehende Grafik zeigt, beschränkt sich der Preisanstieg keineswegs auf private Wohnbauträger. Auch die öffentliche Hand und die Genossenschaften verzeichneten eine deutliche Preissteigerung bei neuen Wohnungen. Je nach betrachtetem Zeitraum verteuerten sich gemeinnützige Wohnungen sogar stärker als nicht gemeinnützige Wohnungen.
Preisveränderungen der Quadratmeterpreise 2022–2024 nach Mietdauer. (Quelle: Mietpreiserhebung Stadt Zürich)
In absoluten Zahlen sind die Mietpreise für gemeinnützige Wohnungen weiterhin tiefer. Wenn auch nur durch den Einsatz von Steuergeldern. So erwirbt die Stadt Zürich Liegenschaften und vergünstigt sie auf verschiedene Arten für gemeinnützige Bauträger.
Doch ungeachtet dessen: Der parallele Verlauf des Preisanstiegs von privaten und gemeinnützigen Angeboten ab dem Moment, als die Material- und Bodenpreise anzogen, ist kaum ein Zufall. Soweit beurteilbar, folgten die Mieten ursächlich der Kostenentwicklung.
Spezifisch abgebildet wird die erwähnte, allgemeine Entwicklung der Konsumentenpreise durch den Zürcher Mietpreisindex: Mitte 2023 begann der Index steil nach oben zu zeigen. Dass der Anstieg beim Index geringer ausfällt als bei den Kosten, kann damit erklärt werden, dass dieser auch die Bestandsmieten erfasst.
Zürcher Mietpreisindex – Dezember 2010 bis Juni 2025
Verlauf des Zürcher Index der Mietpreise, Basis Dezember 2010 = 100 Punkte.
Es ergibt sich daher klar ein Bild eines fast unumgänglichen Preisanstiegs aufgrund stark gestiegener Erstellungskosten bei neuen Wohnungen. Zumindest bei den Bodenpreisen ist keine Entspannung in Sicht. Um die Mieten nicht ungebremst weiter ansteigen zu lassen, ist eine effiziente Nutzung des Bodens daher unumgänglich.
