Konstante Zurückhaltung bei Reduktion des Mietzinses

Seit April 2024 misst der sog. Altbestandsmietindex, wie sich die Preise von Wohnungen entwickelten, wenn kein Mieterwechsel stattfand. Die neueste Erhebung deckt sich mit den vorhergehenden. Die Schweizer Mieter sind zufrieden und verlangen nicht oft eine Reduktion des Mietzinses.

Ganz grundlegend: Der Referenzzinssatz für Hypotheken wird seit 2008 vom Bundesamt für Wohnungswesen auf Basis aller Hypotheken ermittelt und publiziert. Seine Höhe hat Einfluss auf die Höhe der Wohnungsmieten. Steigt der Zinssatz, dürfen die Eigentümer die Mieten entsprechend erhöhen. Sinkt er, können die Mieter eine Reduktion der Mieten verlangen.

Der Referenzzinssatz ist vor allem von Bedeutung bei den Bestandsmieten, wenn kein Mieterwechsel erfolgt. Endet ein mehrjähriges Mietverhältnis, fällt oft die Marktentwicklung mehr ins Gewicht. Sprich, der Preis für die Wohnung wird dem aktuellen Marktumfeld angepasst.

Zuletzt wurde der Referenzzinssatz zweimal in Folge gesenkt. Der aktuelle Altbestandsmietindex zeigt nun auf, welches die Folgen waren: Nur 14 Prozent der Mieter im Kanton Zürich verlangten bzw. erhielten eine Senkung des Mietzinses.

Auf den ersten Blick scheint dies ein überraschend tiefer Wert zu sein. Bei näherer Betrachtung relativiert sich diese Zahl jedoch. Senkungsberechtig ist ein Mieter dann, wenn der Vertrag auf einem höheren Mietzins beruht als dem aktuellen. Ob ein Anspruch besteht, hängt daher auch davon ab, wann der Mietvertrag geschlossen wurde. Laut Erhebung der ZKB wären aktuell knapp 63 Prozent der Mieterberechtigt, eine Senkung zu verlangen. Diese Differenz zwischen Anspruchsberechtigten und eingeforderten Senkungen unterscheidet sich nicht von Erhebungen früherer Jahre.

Wichtige Gründe für diese beträchtliche Diskrepanz sind vermutlich die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung. Wird ein Gesuch auf Senkung des Mietzinses gestellt, kann der Vermieter diese gegenrechnen. Auch der Mieterverband weist auf seiner Website ausdrücklich darauf hin, dass vor einem Gesuch mögliche Reduktionen und Aufschläge genau angeschaut werden sollten.

Welche weiteren Faktoren dazu führen, dass nicht mehr Personen eine Reduktion fordern, ist nicht geklärt. Ein wichtiger Grund scheint jedoch: Schweizerinnen und Schweizer sind zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Die Resultate der neuesten Erhebung von SVIT und HEV sprechen eine klare Sprache und decken sich mit früheren Umfragen.

Auch die nationale Wohnstudie von GfS 2024 zeigte, dass in der Deutschschweiz 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer mit ihrer aktuellen Wohnsituation sehr zufrieden zu sind.

Weiter ergab die Studie, dass die Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt seit 10.7 Jahren am gleichen Ort wohnen – was nahelegt, dass zahlreiche Mieter einen Anspruch auf eine Senkung hätten.

Zum Mietzins zeigt die Studie einen klaren zweifachen Befund: Der Mietzins ist das wichtigste Kriterium für die Wahl einer Wohnung. Für die Zufriedenheit im laufenden Wohnverhältnis hat er jedoch nur noch stark untergeordnete Bedeutung. Auch dies erklärt, warum wenig Senkungen verlangt werden: Man hat sich für eine Sache zu einem Preis, der für einen stimmt, entschieden. Jetzt stehen Themen wie Ruhe, Behaglichkeit, Nachbarschaft und Distanz zu wichtigen Orten im Vordergrund.

Schliesslich sehen Branchenvertreter einen Unterschied in der Konfliktkultur zwischen der Schweiz und Herkunftsländern von Expats. So wollen Schweizer mögliche Streitigkeiten lieber vermeiden. Auch wenn hier die Mentalität vielleicht tatsächlich eine Rolle spielt, so scheint diese Haltung aber ebenfalls die hohe Zufriedenheit zu bestätigen. Wer mit seiner Situation insgesamt zufrieden ist, überlegt sich zweimal, eine Änderung anzustreben.