Neue Studie zu den Genfer Wohngesetzen – Prof. Dr. Kristyna Ters im Interview zu den weitreichenden Folgen

Die Genfer Wohngesetze bremsen Investitionen in Neubauten, gleichzeitig altert der Immobilienbestand. Die öffentliche Hand und Genossenschaften profitieren, können die Zurückhaltung der Privaten jedoch nicht ausgleichen.

Fürschi Züri: Frau Prof. Ters: Sie kommen in Ihrer Studie zum Schluss, dass eine Regulierung der Mietpreise nicht zu einem Rückgang der Investitionen in Neubauten durch Private führt. Warum, bzw. was passiert daher mit diesen Investitionen? Werden günstigere Bauten erstellt? Oder besonders langlebige?

Prof. Ters: Wie, bzw. ob sich die Neubauten durch Private verändern, war nicht Teil unserer Untersuchung. Wir beobachten jedoch einen kurzfristigen Anstieg von Renovationsausgaben, die vor allem darauf abzielen, den bestehenden Wohnungsbestand vermietbar zu halten. Dabei handelt es sich typischerweise um kleinere, kostengünstige Eingriffe, die unter den regulatorischen Vorgaben gut umsetzbar sind.
Eine Arbeitsgruppe des Kantons Genf hat genau diese Entwicklung dokumentiert: Dass Eigentümer im regulierten Umfeld tendenziell auf kleinteilige, bestandserhaltende Renovationen («bricolage») ausweichen, um ihre Wohnungen weiterhin vermieten zu können, anstatt umfassende Sanierungen oder Ersatzneubauten in Angriff zu nehmen. Dieser Effekt ist jedoch zeitlich begrenzt und flacht nach einigen Jahren wieder ab.

Fürschi Züri: Bei den institutionellen Investoren hingegen verzeichnen Sie einen gewissen Rückgang der Investitionen in Neubauten, wenn die Mietpreise reguliert werden. Wie erklären Sie diesen Unterschied?

Prof. Ters: Der Grund liegt im Geschäftsmodell der institutionellen Investoren: Pensionskassen und Fonds planen grosse Projekte mit langen Zeithorizonten, und sie sind auf stabile, gut kalkulierbare Cashflows angewiesen. Wenn Mietpreise gedeckelt werden und sich Investitionen nach einer Sanierung oder einem Neubau daher weniger gut amortisieren lassen, sinken erwartete Renditen und Residualwerte. Als Folge davon werden Projekte eher verschoben oder verkleinert. Private Kleinvermieter reagieren anders: sie weichen eher auf kleinere Renovationen aus, statt Neubauprojekte zu stoppen.
Wichtig ist jedoch die Abgrenzung zum zweiten Regulierungsinstrument: Der beobachtete Rückgang (von rund 100 Millionen Franken) betrifft ausschliesslich die Wirkung des Mietpreisdeckels. Die wesentlich stärkeren Bremseffekte auf den Neubau entstehen dagegen durch die strengen Bewilligungspflichten für Abriss, Umnutzung und Eigentumsumwandlung. Diese wirken über einen anderen Kanal: sie begrenzen direkt die Möglichkeiten, neuen Wohnraum zu schaffen, und treffen damit institutionelle Investoren sehr viel stärker als der Mietpreisdeckel allein.

Fürschi Züri: Wie Sie soeben sagten, wirkt sich die Einschränkung der Verfügungsmacht über das Eigentum deutlich nachteiliger auf die Erstellung von Neubauten aus als die Regulierung der Mietpreise; sowohl bei den Privaten wie bei den Institutionellen. Wie sehen Sie in diesem Licht die Versorgung mit Wohnungen in Genf, speziell angesichts des Bevölkerungswachstums? Wird sich die Knappheit verschärfen?

Prof. Ters: Unsere Ergebnisse zeigen deutlich, dass nicht der Mietpreisdeckel, sondern primär die Einschränkung der Verfügungsmacht über das Eigentum die grösste Bremse für Neubauten darstellt. Diese Regeln erschweren Ersatzneubau und Nachverdichtung, also genau jene Formen der Bautätigkeit, die in einem verdichteten Stadtkanton wie Genf besonders wichtig wären. Dieser Effekt zeigt sich sowohl bei privaten Eigentümern als auch bei institutionellen Investoren und ist um ein Mehrfaches stärker als die Wirkung des Mietpreisdeckels.
Vor diesem Hintergrund ist die Perspektive klar: Wenn die Bevölkerung weiter wächst, aber der Neubau aufgrund der Rationierungsregeln eingeschränkt bleibt, wird sich die Wohnungsknappheit eher verschärfen als entspannen. Zwar schützt die Regulierung den bestehenden Mietwohnungsbestand sehr effektiv, aber sie schafft kaum neuen Wohnraum, und damit kann sie die zusätzliche Nachfrage nicht auffangen.

Fürschi Züri: Die Genfer Massnahmen schützen bestehende Mietverhältnisse, machen aber die Wohnungssuche dafür umso schwieriger. In der Folge entsteht der Lock-in-Effekt. Zürich hat keine vergleichbaren Gesetze, aber aufgrund des grossen Nachfrageüberhangs ebenfalls einen Lock-in-Effekt. Was also müsste geschehen, damit der Lock-in-Effekt verringert wird?

Prof. Ters: Unsere Ergebnisse zeigen klar: Die Genfer Regulierung schützt bestehende Mietverhältnisse sehr stark, verstärkt aber den Lock-in-Effekt. Das sieht man an den Mietdauern: Schweizweit bleiben Mieter im Schnitt rund 8.5 Jahre in derselben Wohnung, in Genf sind es 13.7 Jahre, also fast doppelt so lange und deutlich mehr als in anderen Grossstädten wie Zürich. Das hängt mit dem grossen «Rent-Gap» zusammen: Angebotsmieten liegen in Genf im Schnitt rund ein Drittel über den Bestandsmieten, was einen Wechsel unattraktiv macht. In Zürich liegt der «Rent-Gap» deutlich tiefer, bei 18 Prozent.

Fürschi Züri: Was müsste geschehen, um diesen Lock-in-Effekt zu verringern?

Prof. Ters: Aus unserer Studie ergibt sich eine klare Botschaft: Ohne zusätzlichen Neubau bleibt der Lock-in strukturell bestehen. Die Genfer Regulierung lenkt Investitionen weg vom Neubau hin zu kurzfristigen, bestandserhaltenden Renovationen. Damit entsteht kaum neuer Wohnraum, während die Nachfrage weiterwächst. Um den Lock-in-Effekt zu entschärfen, braucht es daher zwei Dinge:

1. Mehr Neubau und Verdichtung, also Regeln, die Ersatzneubau und dichtere Bebauung ausdrücklich ermöglichen, statt sie zu blockieren.
2. Feinabstimmung der Mietpreisregeln, insbesondere der sehr strengen Mietobergrenzen nach Renovationen, damit sich tiefgreifende Sanierungen und Neubauten wieder lohnen und nicht nur minimale Eingriffe erfolgen.

Gleichzeitig gilt aber: In einem Markt mit dauerhaft starkem Nachfrageüberhang (auch aufgrund positiver Nettozuwanderung) und begrenzter Baufläche, wie in Genf, wird es immer einen gewissen Lock-in-Effekt geben. Selbst bei besser gesetzten Anreizen kann man ihn nicht vollständig beseitigen. In Genf fällt er aufgrund der Kombination aus hoher Nachfrage und besonders strengen Schutzgesetzen aber sichtbar stärker aus als in Städten wie Zürich, wo der Lock-in-Effekt primär nachfragegetrieben ist.

Fürschi Züri: Der Anteil der institutionellen Eigentümer am Immobilienpool wird immer grösser. Wie sehen Sie angesichts der grösseren Sensibilität der Institutionellen für die regulatorischen Einschränkungen die Entwicklung des Angebots in Genf? Wird die öffentliche Hand in die Bresche springen? Entstehen Chancen für Genossenschaften?

Prof. Ters: Wir sehen in vielen Schweizer Städten, auch in Basel, dass der Anteil institutioneller Eigentümer am Mietwohnungsbestand langfristig zugenommen hat. Das zeigen die nationalen Daten über die letzten 10–15 Jahre sehr deutlich. Institutionelle Anleger haben in dieser Zeit kontinuierlich Wohnliegenschaften zugekauft und ihren Marktanteil ausgebaut.
Gleichzeitig beobachten wir in Basel seit Einführung des Wohnschutzes vor rund zweieinhalb Jahren eine interessante Gegenbewegung: Institutionelle Investoren verhalten sich deutlich zurückhaltender, und ihr Anteil am Mietwohnungsbestand ist – zumindest in den jüngsten BFS-Daten – leicht rückläufig.

Das ist kein Widerspruch zum langfristigen Trend, sondern die typische Reaktion auf einen starken Regulierungsimpuls: Kurzfristig ziehen sich grosse Anleger zurück oder reduzieren ihr Engagement, weil sich Neubauprojekte oder grössere Sanierungen unter den neuen Auflagen weniger lohnen. Langfristig aber bleibt der schweizweite Trend einer zunehmenden Institutionalisierung bestehen.

Basel ist hier ein gutes Beispiel: Seit Einführung des Wohnschutzes sind die geplanten Neubauwohnungen um rund 76 Prozent zurückgegangen. Das beweist keine Kausalität, aber es passt exakt zu dem, was wir auch in Genf empirisch finden: Strenge Bewilligungspflichten und Mietzinsobergrenzen machen grössere Projekte für institutionelle Anleger unattraktiver.

Obwohl sich die Perioden 2021–23 und 2022–24 überlappen und daher nur vorsichtig interpretiert werden können (leider sind keine anderen Daten verfügbar), zeigt die Grafik eine klare Tendenz:

• der Anteil institutioneller Eigentümer sinkt leicht,
• die öffentliche Hand wächst moderat,
• und die Wohnbaugenossenschaften verzeichnen den deutlichsten Anstieg.

Dass Genossenschaften wachsen, ist plausibel: Sie sind, sowohl in Basel als auch in Genf, von den zentralen Wohnschutzbestimmungen weitgehend ausgenommen. Sie können Projekte realisieren, die für renditeorientierte Investoren weniger attraktiv geworden sind. Auch die öffentliche Hand kann ihre Rolle ausbauen, weil sie politisch den Auftrag hat, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen und regulatorisch weniger eingeschränkt ist.
Hinzu kommt ein zweiter, struktureller Effekt, den wir für Genf empirisch nachweisen: Strenger Wohnschutz führt nicht nur zu weniger Neubau, sondern verlagert Investitionen weg von tiefgreifenden Sanierungen hin zu reiner Bestandserhaltung; also gerade so viel, dass der Bestand vermietbar bleibt. Von den Wohngebäuden, die älter als 40 Jahre sind, wurden in Genf rund 83,5 Prozent nie umfassend renoviert, in Basel sind es etwa 47,6 Prozent, in Zürich rund 41,3 Prozent. Genf weist damit den mit Abstand höchsten Anteil unrenovierter Altbestände auf.

Generell bedeutet das: Wenn die regulatorischen Hürden hoch sind und institutionelle Anleger ihre Bautätigkeit reduzieren, wird ein grösserer Teil der Neubauaktivitäten bei der öffentlichen Hand und bei Genossenschaften landen. Diese Akteure können einen Teil der Lücke füllen, zumal Genossenschaften in regulierten Märkten besonders gut funktionieren, aber sie können das private Kapital nicht vollständig ersetzen. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass der bestehende Wohnungsbestand weiter altert, weil grössere Investitionen ausbleiben.

Fürschi Züri: Wenn wir die aktuelle Bautätigkeit in der Stadt Zürich mit jener in Genf (inkl. Agglomeration) vergleichen, so wird in Genf, gemessen an verschiedenen Parametern, mehr gebaut als in Zürich. Es entsteht jedoch der Eindruck, dass Genf heute an einem Punkt steht, den Zürich schon vor 30 Jahren erreicht hatte: In Genf werden grosse Freiflächen überbaut, und es können in Quartieren mit Ein- und Zweifamilienhäusern neu überbaut werden. Daher: Wird Genf regulatorisch unter Zugzwang kommen, wenn die Freiflächen überbaut sind?

Prof. Ters: Unsere Ergebnisse aus Genf zeigen, dass dort, wo Verdichtung und Ersatzneubau wichtig werden, die heutigen Regeln des Genfer Mieterschutzes LDTR (insbesondere die Bewilligungspflicht für Abriss, weitergehende Umbauten und Umnutzung sowie nachgelagerte Mietzinsdeckel) die Wirtschaftlichkeit solcher Projekte deutlich beeinträchtigen. In den Daten sehen wir, dass ein Verschärfen dieses Wohnschutzes zu einem kräftigen Rückgang der Neubauinvestitionen führt und die Knappheit eher verstärkt als abbaut.

Solange Genf noch grössere Entwicklungsareale und Freiflächen hat, lässt sich ein Teil dieser Bremswirkung über Grossprojekte kompensieren. Wenn diese Reserven aber einmal überbaut sind, wird sich die Frage stellen, ob man die Regeln im Bestand so anpasst, dass mehr Verdichtung und Ersatzneubau möglich werden, oder ob man eine dauerhaft sehr angespannte Marktsituation in Kauf nimmt. In diesem Sinne kann Genf mittelfristig tatsächlich unter Zugzwang kommen: Entweder man erleichtert im regulierten Bestand gezielt Ersatzneubau und Verdichtung, oder der Spielraum für zusätzlichen Wohnraum schrumpft, selbst wenn die Nachfrage weiter zunimmt.