Raiffeisen-Studie warnt: Raumplanerische Restriktionen und strukturelle Probleme bremsen dringend nötigen Wohnungsbau
In einer neuen Analyse warnt die Bank eindringlich: Dem Immobilien-Sektor stehen zwar genügend finanzielle Mittel zur Verfügung. Raumplanerische Restriktionen und andere strukturelle Probleme erschweren es Investoren jedoch, diese Mittel im nötigen Ausmass für den Bau neuer Wohnungen einzusetzen.
In der Studie «Immobilien Schweiz» zum 4. Quartal des vergangenen Jahres kommt Raiffeisen zu alarmierenden Erkenntnissen für den Mietwohnungsmarkt. So schreiben die Autoren:
«Weil den intakten Kapitalströmen aufgrund raumplanerischer Restriktionen und anderer struktureller Probleme (Einsprachen, Baukosten, Lärmschutz, Ortsbildschutz) nicht eine entsprechend höhere Zahl von realisierbaren Bauprojekten gegenübersteht, drohen die verfügbaren finanziellen Mittel weitgehend in Preiserhöhungen zu verpuffen, anstatt die dringend benötigten neuen Wohnungen zu schaffen.»
Fürschi Züri hat darum bei Francis Schwartz von Raiffeisen Economic Research nachgefragt, wo die Probleme liegen und was geschehen muss, um die Bautätigkeit in Schwung zu bringen.
Fürschi Züri: Herr Schwartz, gemäss der Studie führen die Kapitalzuflüsse am Immobilienmarkt nicht zu mehr Bautätigkeit, sondern zu mehr Käufen und damit zu steigenden Preisen und letztlich zu höheren Mieten. Können Sie den Effekt auf die Mieten für die letzten Monate beziffern und einen Ausblick geben?
Francis Schwartz: Eine Quantifizierung des Effekts ist kaum möglich. Marktdaten für Renditeligenschaften stehen nicht ausreichend zur Verfüfung und wir können nur einen Teil des Transaktionsmarktes beobachten. Zudem ist die Preisbildung bei den einzelnen Objekten komplex. Weitere Faktoren wie Zinsen, Zuwanderung und Haushaltsbildung spielen mit hinein.
Gleichzeitig möchten wir festhalten: Das Schweizer Mietrecht schützt Bestandsmieter kurz- und mittelfristig vor Mietpreiserhöhungen, auch bei Handänderungen. Entsprechend dürften die Effekte der zusätzlichen Mittel, die in den Markt fliessen, zurzeit noch nicht an den Mietpreisen zu beobachten sein.
Klar ist jedoch, dass sich steigende Preise am Transaktionsmarkt bei stabilen Zinsen längerfristig praktisch 1:1 in höheren Mieten widerspiegeln werden. Denn die Transaktionspreise bestimmen über die Renditeerwartungen der Investoren und das System der Kostenmiete die Mieten.
Francis Schwartz ist studierter Ökonom und Immobilienmarktanalyst bei der Raiffeisen Gruppe.
Francis Schwartz: Es ist zu erwarten, dass bei genügend Bauland und guten Rahmenbedingungen Kapital zur Schaffung von neuem Wohnraum beitragen kann. Wo dies nicht der Fall ist, fliessen die zusätzlichen Mittel in Bestandsliegenschaften und verpuffen somit in Preiseffekten. Am ehesten ist eine Angebotsausdehnung daher in Gemeinden der äusseren Agglomerationsgürtel und auf dem Land möglich.
Fürschi Züri: Sie nennen die folgenden strukturellen Probleme, die ein Ankurbeln der Bautätigkeit verhindern: Einsprachen, Baukosten, Lärmschutz, Ortsbildschutz. Können Sie diese hinsichtlich der Bedeutung in eine Reihenfolge bringen und eventuell beziffern?
Francis Schwartz: Die Bundesämter für Raumentwicklung (ARE) und Wohnungswesen (BWO) führten dazu diesen Sommer eine Umfrage bei Bauherren durch. Das Resultat: Die grösste Bremswirkung geht von Einsprachen und Rekursen aus. Eine genauere Quantifizierung ist uns zurzeit leider auch nicht möglich.
Fürschi Züri: Als weitere Hindernisse für mehr Bautätigkeit nennt die Studie «raumplanerische Restriktionen». Können Sie diesen Punkt näher erläutern? Geht es primär um fehlendes Bauland? Oder eine mangelnde Umsetzung des Raumplanungsgesetzes auf lokaler Ebene? Oder Einschränkungen hinsichtlich Höhe und Dichte?
Francis Schwartz: Es ist ein Zusammenspiel aller genannten Punkte. Neueinzonungen sind kaum mehr möglich. Zudem stösst die Verdichtung an den meisten Orten auf Widerstand der Bevölkerung. Speziell kommt dazu, dass die Umsetzung des Raumplanungsgesetzes nur schleppend verläuft, insbesondere die Baulandmobilisierung. So stellen einige Kantone den Gemeinden ein breites Instrumentarium an Massnahmen zur Verfügung, andere nur ein beschränktes. Wenige Kantone, zum Beispiel auch der Kanton Zürich, verzichten vollständig auf Massnahmen zur Baulandmobilisierung (entgegen Art. 15a 2 von RPG1). Der Kanton Zürich begründete den Verzicht damals damit, dass der Markt es schon richten würde, weil die Baulandpreise so hoch seien, dass die Anreize für eine Überbauung genügend hoch seien. Als Folge davon haben die Gemeinden in Zürich gar keine gesetzliche Grundlage für griffige Massnahmen.
Ein anderer Punkt ist, dass viele Massnahmen zur Baulandmobilisierung als Kann-Bestimmungen formuliert sind. Es wird sich zeigen, ob die Gemeinden von diesen in der Praxis überhaupt Gebrauch machen. Denn solche Massnahmen sind teuer (Kaufrecht), unbeliebt (Bauplicht) und schmerzhaft (Landumlegungen). Die lokalen Widerstände dürften jeweils gross sein.
Fürschi Züri: Als offene Frage formuliert: Was müsste geschehen, damit sich die Versorgung mit Mietwohnungen spürbar bessert?
Francis Schwartz: Eine rasche Anpassung der Rahmenbedingungen ist nicht zu erwarten. Die politischen Mühlen in unserem Land mahlen sehr langsam. Zudem besteht derzeit sogar eher die Gefahr von vermehrten staatlichen Markteingriffen, welche die Angebotsausdehnung zusätzlich berhindern würden. Auf allen Staatsebenen sind politische Vorstösse in der Pipeline. Stichworte: Wohnschutzinitiative, Mietpreisinitiative etc.
Was helfen würde, damit mehr gebaut wird:
Fürschi Züri: Sehen Sie Anzeichen, dass sich die Lage am Kapitalmarkt in absehbarer Zeit ändert, und Immobilien an Attraktivität verlieren?
Francis Schwartz: Nein, dafür gibt es derzeit keinerlei Anzeichen. Die Zinsen dürften auf absehbare Zeit tief bleiben und Immobilienanlagen bleiben damit im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen attraktiv. Wir rechnen mit einem anhaltenden «Anlagenotstand» bei institutionellen Investoren und damit weiterhin sehr hohen Kapitalflüssen in den Immobilienmarkt.
