Sanierung bleibt aus – ein Fallbeispiel zum Wohnschutz Basel
Ein Basler-Eigentümer wollte eine schwer beschädigte Mietwohnung sanieren. Doch er machte die Rechnung ohne den neuen «Wohnschutz». Die strengen Vorgaben verunmöglichten eine tragbare Amortisation. Mit Folgen für die Mieter.
In den 70er-Jahren erwarben die Eltern von Karl Linder ein Mehrfamilienhaus im Basler Arbeiterviertel Klybeck. Die Liegenschaft mit Baujahr 1926 verfügt über vier 3-Zimmer-Wohnungen à je 65m2. Das Haus war ursprünglich in einem sehr einfachen Zustand. Zum Zeitpunkt des Kaufs verfügten die Badzimmer weder über Dusche noch Badewanne, nur über ein Lavabo. Durch viel Eigenarbeit des Ehepaars wurde der Ausbau über die Jahre sanft verbessert. Nach deren Tod ging das Haus an Karl Linder und seinen Bruder über.
In einer der Wohnungen lebte während 12 Jahren ein Mann, der wohl ein einsames Ende nahm. Er verstarb in der Wohnung, was jedoch erst nach Tagen aufgrund der Geruchsentwicklung bemerkt wurde.
Durch die fortgeschrittene Verwesung entstanden Schäden an Boden und Wänden, die ein sofortiges Handeln erfordert hätten. Verschiedene rechtliche Abklärungen – Todesursache, Erbe und Schulden – verunmöglichten jedoch, dass die Wohnung sogleich durch den Eigentümer betreten werden konnte. Dadurch kam es zu einer Verzögerung, die den Schaden vergrösserte.
Mehrfacher Handlungsbedarf
Als Karl Linder die Wohnung schliesslich betreten konnte, zeigte sich ihm ein mehrfacher Handlungsbedarf: Die Stelle, an der der Leichnam gelegen hatte, musste unverzüglich behandelt werden. Sprich, es musste ein Teil des Bodens und der Wand entfernt und ersetzt werden.
Daher liess Karl Linder einen «Tatortreiniger» kommen. Dieser behandelte die betroffenen Stellen mit einem Mittel, das die organischen Verunreinigungen beseitigte und Ungeziefer abtötete. Direkt danach beauftragte Linder zwei Handwerker, die kontaminierten Flächen im Bodenbelag und in der Gipswand zu ersetzen.
Da der Versicherungsschutz des Mieters mit dessen Tod endete, wurden die Kosten dieser Arbeiten nicht von der Haftpflichtversicherung des Mieters übernommen.
Darüber hinaus war die Wohnung aufgrund der Lebenssituation des Mieters in einem schlechten Gesamtzustand. So waren Einbauschränke und Wandtäfelung von jahrelangem (nicht erlaubtem) Rauchen vergilbt.
Schliesslich zeigte sich auch ein genereller Bedarf, Sanierungen und Modernisierungen vorzunehmen: Bad und Küche waren bereits sehr alt und nach heutigen Standards zu klein.
Daher holte Linder Offerten verschiedener Handwerker ein, um die Kosten der nötigen Sanierung beziffern zu können. Total erwarteter Aufwand: Rund 81’000 Franken.
Prohibitive Regelung Wohnschutz
Nun besagt der Basler Wohnschutz zwei Dinge: Einerseits, dass sämtliche Sanierungsarbeiten bewilligungspflichtig sind. Ausgenommen ist die Behebung eines einzelnen Schadens. Andererseits, dass nur so viel von den Sanierungskosten auf den Mietzins überwälzt werden dürfen, wie von der zuständigen Wohnschutz-Kommission bewilligt wird. Mit der Renovation darf erst begonnen werden, wenn die Kommission die Pläne begutachtet und genehmigt hat.
Nicht bewilligungspflichtig ist der ordentliche Unterhalt. Dieser wird nicht als Sanierung angesehen. Darunter fallen etwa periodisches Neustreichen oder ein Ersetzen der Bodenbeläge. Umgekehrt kann dafür auch der Mietzins nicht erhöht werden.
Das Basler Wohnschutz-Gesetz definiert auch die maximal zulässigen, monatlichen Erhöhungen der Mietzinsen. Diese betragen:
- 1-Zimmerwohnungen und 2-Zimmerwohnungen: 80 Franken
- 3-Zimmerwohnungen: 120 Franken
- 4-Zimmerwohnungen und mehr: 160 Franken
Für Karl Linder wäre also theoretisch eine Mietzinserhöhung um 120 Franken pro Monat möglich gewesen. Doch die Wohnschutz-Kommission stellte eine andere Rechnung auf.
Dazu muss man wissen: Um überhaupt auf den Mietzins überwälzbar zu sein, muss eine Sanierung gemäss Wohnschutz-Gesetz «konform mit den überwiegenden Interessen der Bevölkerung» sein. Dies bedeutet, dass etwa der Ersatz einer Küche aufgrund schlechten Zustands im Sinne der Mieter sein muss.
Soweit dies von der Kommission bejaht wird, prüft sie weiter, ob es sich um eine wertvermehrende Investition handelt und nicht um den ordentlichen Unterhalt. Nur erstere darf auf den Mietzins überwälzt werden.
Gleich darauf folgt die nächste Einschränkung: Die wertvermehrende Investition darf sich nur zu maximal 50Prozent im Mietzins niederschlagen. Damit sollen luxuriöse Renovationen verhindert, bzw. günstige Wohnungen bewahrt werden.
Der so ermittelte Bruchteil der Investition wird nun zu einem «reduzierten Überwälzungssatz», der auf dem Referenzzinssatz beruht, auf den Mietzins überwälzt werden.
Als die Kommission den Fall beurteilte, betrug der Überwälzungssatz rund 2.4 Prozent.
Untragbarer Entscheid der Wohnschutz-Kommission
Auf dieser Basis entschied die Kommission im Fall Linder: «Vor dem Hintergrund, dass die Lebensdauer der betroffenen Bauteile teilweise deutlich überschritten wurde, werden die Malerarbeiten, die Bodenleger-/Parkett-/Balkonbodenarbeiten, der Briefkastenersatz, die Ausbesserungsarbeiten im Schlafzimmer sowie die Arbeiten an der Küche mit Ausnahme des Einbaus eines Geschirrspülers als einfacher ordentlicher Unterhalt angesehen.» Der wertvermehrende Anteil dieser Arbeiten wurde folglich auf null Prozent festgelegt.
Aufgrund dieser Sichtweise verblieb von den veranschlagten Kosten von rund 81’000 Franken noch eine Summe von 45’020.85 Franken, die als wertvermehrend galt. Davon wurden nun die erwähnten, zulässigen 50 Prozent genommen, die effektiv auf den Mietzins überwälzt werden dürfen. Dies macht 22’964 Franken. Daraus resultierte unter dem Strich eine zulässige monatliche Mieterhöhung um 44.30 Franken.
Die Problematik dieses Entscheids wird aus der Argumentation der Kommission ohne weiteres ersichtlich. Sie vertritt eine sehr eigene Sichtweise dessen, was ordentlicher Unterhalt – in diesem Fall aufgeschobener Unterhalt – ist. Geänderte Bedürfnisse des Wohnungsmarkts, sprich Ansprüche der Mieter, fliessen nicht in die Betrachtung ein.
Nur neu gestrichen, nicht saniert
Die Sanierung wie geplant zu machen, hätte so eine Amortisationsdauer von rund 152 Jahren bedeutet. Karl Linder zog den Fall daher an das Appellationsgericht. Nach zwei Jahren Verfahrensdauer konnte er zumindest einen Teilsieg erringen: Das Gericht erhöhte den zulässigen Aufschlag auf 74.30 Franken.
Für Karl Linder rechnet sich die geplante Investition auch auf dieser Basis nicht. Er hat darum die Wohnung auf eigene Kosten frisch gestrichen und auf Basis des alten Mietzinses wieder vermietet. Die Böden will er in den nächsten Jahren erneuern.
Damit zeigt sich ein Paradoxon der geltenden Regelung: Obwohl sie die Interessen der Mieter maximal schützen will, ermutigt sie nun dazu, Arbeiten nicht bei Mieterwechsel, sondern während eines laufenden Mietverhältnisses auszuführen. Zudem kann der Mietzins bei einem Mieterwechsel weiterhin erhöht werden, wenn keine Sanierung stattfindet…
