Schweizer Wirtschaft unter Druck – Krisenszenarien und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die Schweizer Wirtschaft hat nach Ende der Covid-Pandemie rasch zu stabilem Wachstum zurückgefunden. Aktuelle Krisenszenarien lassen es jedoch unsicher erscheinen, ob sich die Entwicklung gleichermassen fortsetzt. Hätte eine Abschwächung der Konjunktur auch Folgen für den Wohnungsmarkt?

Mit den USA konnte eine Einigung zu den Zöllen gefunden worden. Trotzdem verbleiben zusätzliche Importzölle auf Schweizer Produkte von 15 Prozent. Die UBS denkt wegen der geforderten höheren Eigenkapitalreserven über einen Wegzug nach. Und Russland sucht den Konflikt mit der Nato.

Es lohnt sich daher einmal nachzudenken, welche Folgen es für den Zürcher Wohnungsmarkt haben könnte, wenn sich eine oder mehrere dieser Bedrohungen konkretisieren sollten. Schauen wir dafür einmal zurück, welche Auswirkungen frühere Krisen hatten.

Ölkrise 1974

Am 17. Oktober 1973 beschloss die Opec, weniger Öl an westliche Staaten zu exportieren. Als Folge davon vervierfachte sich der Ölpreis innert eines Jahres. Die Schweiz reagierte mit einer ganzen Reihe von Massnahmen, darunter die berühmten autofreien Sonntage.

Die Ölversorgung des Landes geriet aller Ängste zum Trotz nie ernsthaft in Gefahr. Hingegen trafen die hohen Kosten die Wirtschaft hart. Das Land rutschte in eine Rezession. 1975 ging das Bruttoinlandprodukt real um fast 7 Prozentzurück. Einschränkungen der Produktion, Betriebsschliessungen, Fusionen und Konkurse häuften sich.

Um dennoch die Arbeitslosigkeit tief zu halten, hielten die Bundesbehörden die Arbeitgeber dazu an, Ausländern vor Schweizern zu kündigen. Die so Stellenlosen, hauptsächlich Italiener, mussten das Land spätestens nach Ablauf ihrer Bewilligung verlassen. Die Zahl der erwerbstätigen Ausländer verminderte sich so in den Krisenjahren um rund einen Viertel. Der Migrationsforscher Etienne Piguet gelangte zum Schluss, dass etwa 50’000 Saisonniers, 25’000 Grenzgänger und fast 100’000 Jahresaufenthalter (und Angehörige) die Schweiz unfreiwillig verlassen haben.

In Zürich war in diesem Zeitraum ein Ansteigen der Leerstandsquote bemerkbar. Von 27 freien Wohnungen 1973, stieg die Zahl bis 1977 auf 282 freie Wohnungen.

Immobilienblase 90er Jahre

Nachdem die Ölkrise überwunden war, herrschte in den 80er Jahren Hochkonjunktur. Die Schweizerische Nationalbank betrieb eine lockere Geldpolitik und der Bund unterstützte die Bauwirtschaft mit Impulsprogrammen. Der starke Dollar sorgte für hohe Nachfrage aus dem Ausland. Nur durch stete Zuwanderung hielt die Wirtschaft Schritt.

1985 wurde das Obligatorium der beruflichen Vorsorge eingeführt. Dadurch traten innert kurzer Zeit neue Investoren auf den Plan, die nicht zuletzt Anlagen in Immobilien suchten.

Die euphorische Stimmung kippte am 19. Oktober 1987 mit dem «Black Monday», als die US-Börse an einem Tag 22.6 Prozent verlor. Der damalige Swissindex büsste bis am nächsten Tag 15 Prozent ein. Mit einem Schlag wurden sich Investoren der Risiken am Finanzmarkt bewusst.

Als Folge wurden noch mehr Mittel in Immobilien investiert. Zudem öffnete der Bund die Geldschleusen, um ein Übergreifen der Krise auf die Realwirtschaft zu verhindern. In der Folge machten Bauinvestitionen 1989 hohe 14 Prozent des Bruttoinlandprodukts aus. Zwischen 1980 und 1990 verdoppelten sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

1989 wurde die Trendwende durch SNB und Bund eingeleitet. Mit einem Paket an Massnahmen wollten sie der Immobilienspekulation entgegentreten und den Markt abkühlen. Doch die Massnahmen griffen stärker als erwartet. 1991 begann eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verloren ihren Job. Gewerbeflächen wurden frei. Die Schweizer Bankenlandschaft erlebte einen Kahlschlag. Existierten 1990 noch 625 Banken, schloss bis 1995 jede dritte ihre Pforten. Aber auch Branchen wie die Textil- und die Schwerindustrie verschwanden weitgehend.

1987, im Jahr des Black Mondays, lag der Leerstand in der Stadt Zürich noch bei 45 Wohnungen, bis 1997 stieg der Wert auf 1’070 Wohnungen an.

Weitere Krisen

Es könnte hier noch die Subprimeblase von 2008 angeführt werden, als nach dem Zusammenbruch der Lehman Brothers weltweit Banken gerettet werden mussten. Und natürlich die Rezession im Zuge der Covid-Pandemie.

Wir müssen jedoch die zentrale Frage stellen: Haben effektiv diese Krisen zu einem Anstieg der Leerwohnungsziffern geführt? Oder waren andere Faktoren (mit-) verantwortlich?

Stadt Zürich im Fokus

Der nachfolgenden Diagramme zeigen die statistisch relevanten Daten zur Entwicklung in der Stadt Zürich im untersuchten Zeitraum seit 1971.

Diese Gegenüberstellung der Daten erlaubt folgende Aussagen:

• Im gesamten untersuchten Zeitraum (seit 1971) ist der Wohnungsbestand Jahr für Jahr kontinuierlich angewachsen.
• Die Wohnbevölkerung nahm bis Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich ab, seither steigt sie ebenso kontinuierlich an.
• Die Leerwohnungsziffer folgt nur beschränkt der Entwicklung von Bautätigkeit und Wohnbevölkerung.

Regionale Faktoren

Für den Rückgang der Zürcher Wohnbevölkerung bis über die Mitte der 1990er-Jahre gab es zusätzlich zu den Auswirkungen der Wirtschaftskrise eine Reihe spezifischer Faktoren:

• 1986 begann sich das Drogenelend am Platzspitz zu einem unübersehbaren Problem auszuwachsen. Für zahlreiche Personen ein Grund, aus der Stadt wegzuziehen. Die negativen Folgen der Entwicklung begannen erst abzuflachen, als im Februar 1995 der Lettensteg mit verschiedenen Begleitmassnahmen geschlossen wurde.
• In den 1970er- und 80er-Jahren wurden zahlreiche Wohngebäude in der Innenstadt zu Geschäftsräumlichkeiten umgenutzt oder durch Bürobauten ersetzt.
• Schliesslich zeigte die Hochkonjunktur auch dahingehend Wirkung, dass sich zahlreiche Personen Einfamilienhäuser ausserhalb der Stadt leisten konnten.

Für die Diskrepanz zwischen Rückgang der Bevölkerung und Anstieg der Anzahl Wohnungen ohne mehr Leerstände gibt es wohl eine Haupterklärung: Die Belegung wurde immer geringer und die Wohnungsgrösse sank. Ab den 1950er-Jahren wurden bis 1980 sehr viele 1- und 2-Zimmer Wohnungen gebaut.

Dass die grossen Krisen auf nationaler Ebene nicht als Haupttreiber hinter der Leerwohnungsziffer gesehen werden können, zeigt auch ein Blick über Zürich hinaus.

Offenbar spielen regionale Faktoren und Strukturen eine wichtige Rolle. So hat sich in Basel wie auch in Bern die Einwohnerzahl und Demografie deutlich anders entwickelt als in Zürich.

Mögliche nationale Krisen und Folgen

Welche Auswirkungen also könnte eine nationale Krise auf den Wohnungsmarkt haben?

Das Bundesamt für Statistik erstellt alle fünf Jahre eine Prognose zur möglichen Entwicklung der Bevölkerung; ein tiefes, ein hohes und ein mittleres, das sog. Referenzszenario. Was weniger bekannt ist: Diese drei Szenarien sind nicht isolierte Berechnungen, sondern das Extrakt zahlreicher Modellfälle. Am nächsten kommt einer grossen Krise das Szenario mit null Ein- und null Auswanderung. Dieses könnte eine schwere Pandemie oder einen Krieg in Europa abbilden.

Der Blick auf die Zahlen offenbart nun Interessantes: Auch in diesem Extremszenario würde die Bevölkerung noch bis 2030 auf rund 9 Mio. ansteigen. Danach würde sie kontinuierlich zurückgehen, bis 2047 auf rund 8.5 Mio., Tendenz weiter sinkend.

Wenn wir von einer Planungs-, Bewilligungs- und Baudauer von 2-4 Jahren ausgehen, so würden Projekte, die aktuell in Planung oder Realisierung sind, noch bis 2027 oder 2028 die Situation auf dem Wohnungsmarkt stabil halten. Danach könnte es zu einer zwischenzeitlichen Verschärfung kommen, bis die Bevölkerungsabnahme zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen würde.

Es sind jedoch Zweifel angebracht, ob es realistisch ist, dass eine solche Krisenlage über einen so langen Zeitraum anhalten würde. Keine neuere gesundheitliche oder sicherheitspolitische Krise der letzten Jahrzehnte dauerte länger als ca. drei Jahre.

Und eine Wirtschaftskrise? Ob eine reine Wirtschaftskrise oder die wirtschaftliche Dimension einer der vorhin erwähnten Krisen – sicher ist: Die Zuwanderung hängt stark am Stellenwachstum. So zeigen die aktuellen Zahlen zur Migration, dass ein geringeres Stellenwachstum sofort zu einer Abschwächung der Zuwanderung führt.

Dass eine wirtschaftliche Krise starke Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hätte, ist aber eher unwahrscheinlich. Wie gezeigt, stieg die Zürcher Wohnbevölkerung auch während der Finanz- und der Covid-Krise an. In allen Krisenjahren wuchs auch der Wohnungsbestand.

Auch für die Schweiz insgesamt gilt: Seit der Ölkrise ist die Bevölkerung laufend gewachsen, das gleiche gilt für die Anzahl Wohnungen. Ebenso zeigt der Wohnflächenkonsum eine stabile Entwicklung, ein Einbruch ist bei keiner der Krisen aufgetreten.

Die volkswirtschaftlichen Daten zeigen, dass das BIP in der Schweiz während der Finanzkrise 2008 wie auch der Covid-Pandemie zwar zurück ging, jedoch deutlich weniger und kürzer als im Ausland.

In Kombination müssen die Daten zum Wohnungsmarkt und dem BIP so interpretiert werden, dass die Bevölkerung nicht so weit unter Handlungsdruck geriet, dass weniger Wohnraum nachgefragt worden wäre.

Resümee

Wie also müsste die Krise beschaffen sein, die den Wohnungsmarkt spürbar beeinflussen würde? Sollte sich das Szenario mit null Migration wider Erwarten dennoch über längere Zeit einstellen, aus welchen Gründen auch immer, so würde ein Angebotsüberhang entstehen.

Damit einher ginge ein Wertverlust der Immobilien und damit ein Rückgang der Kauf- und Mietpreise. Je abrupter die Krise und je grösser der Angebotsüberhang, desto grösser die Auswirkung auf Werte und Preise.

Diese Szenarien wären jedoch zwangsläufig begleitet von einem Rückgang des BIP und damit auch der Kaufkraft. Ob sich in der Summe die Situation der Wohnungssuchenden verbessern würde, ist daher zumindest fraglich.