Siedlung Frohburg: Ein gutes Beispiel eines Ersatzneubaus mit bestehenden Mietern
Die Siedlung Frohburg zeigt, dass auch ein Ersatzneubau auf grosse Akzeptanz stossen kann. Die Helvetia Versicherung als Bauherrin agierte mit Umsicht. Für langjährige Mieter gibt es eine Zwischenlösung und eine vergleichbare Wohnung im Neubau.
Blicken wir zurück: Im Dezember 2024 ging ein Aufschrei durch den Kanton Zürich, als der Fall der Sugus-Häuser bekannt wurde. Die geplante Leerkündigung von 105 Wohnungen mit einer Frist von nur 3 Monaten beschäftigte die Medien während Tagen. Die Empörung ging bis weit in das bürgerliche Lager hinein.
Ziemlich genau einen Monat später erlebte die Wohnstadt Zürich einen Kontrapunkt, der wohl viele überraschte und Vorurteile gegenüber institutionellen Bauherren widerlegte.
Nicht ganz so gross aufgemacht wie die Sugus-Häuser, aber dennoch unübersehbar, wurde über das Projekt «Frohburg» in Oerlikon berichtet.
Was war geschehen? Die Helvetia Versicherung will die Gartenstadtsiedlung Frohburg aus den 1950er-Jahren abreissen und durch Neubauten ersetzen. Die neue Wohnsiedlung wird mehr als doppelt so gross wie die alte. Aus 303 Wohnungen werden neu 657.
Der Kontrast zu den Ereignissen im Dezember hätte grösser nicht sein können. Projekt und Vorgehen wurden für seine Sozialverträglichkeit gelobt. Was also hat die Helvetia gemacht? Sie entwickelte einen umsichtigen Plan, mit dem sich verschiedene Anliegen berücksichtigen liessen.
Etappierung als Schlüssel
Das Projekt wurde in zwei Etappen unterteilt. In einem ersten Schritt werden 100 Wohnungen abgerissen und ersetzt, in einem zweiten die restlichen 200. Dies schafft in mehrfacher Hinsicht Raum, den Interessen der Mieterinnen und Mieter gerecht zu werden.
Die Planung begann 2016. Bewohnerinnen und Bewohnern, welche bereits vorher auf dem Areal wohnten, wurde eine Wohnung im Neubau angeboten. Wer zusagte und in der ersten Etappe aus seiner Wohnung ausziehen muss, kann eine Wohnung im verbleibenden Altbestand beziehen, bis der Neubau errichtet ist.
Die Mieterinnen und Mieter, die nach Beginn der Projektierung einzogen, wurden entsprechend informiert und erhielten nur befristete Mietverträge. Ihnen wurde keine Wohnung zugesichert, aber sie können sich natürlich auch für eine Wohnung im Neubau bewerben. Üblicherweise werden aktuelle Mieterinnen und Mieter bei der Vergabe bevorzugt.
Die neuen Wohnungen unterscheiden sich in drei Kategorien:
- preisgünstige Wohnungen
- Mittelstandswohnungen
- spezielle Wohnungen für Studierende
Die Wohnungen der preisgünstigen Kategorie werden zuerst erstellt. Denn die Mieterinnen und Mieter in den günstigsten Wohnungen sind meist auch jene, die auf diese besonders angewiesen sind. Durch diese Staffelung, bzw. Reihenfolge, stellt die Helvetia sicher, dass diese Mieterinnen und Mieter nicht aus der Siedlung weichen müssen.
Tiefe Mieten dank reduzierter Wohnfläche
Die Helvetia vollzog jedoch noch einen weiteren Schritt, der – nicht zuletzt bei den bestehenden Mietern – positiv aufgenommen wurde: Die langjährigen Bewohnerinnen und Bewohner können im Neubau die gleiche Aufteilung der Wohnung haben wie zuvor. Sprich, wer will, kann beispielsweise von einer 3-Zimmer-Wohnung in eine ebensolche ziehen. Ein Unterschied besteht jedoch: Die Quadratmeterzahl einer entsprechenden Wohnung ist neu tiefer als vorher. Dies ist ein Schlüsselfaktor, um die Baukosten pro Wohnung im Rahmen zu halten.
Die Akzeptanz gibt der Helvetia auch bei diesem Schritt recht. Damit verbunden ist auch eine wesentliche Erkenntnis: Entgegen dem Trend, dass der Quadratmeterverbrauch pro Kopf seit Jahren angestiegen ist, lassen sich auch kleinere Wohnungen problemlos vermieten. Offenbar sind viele Mieter bereit, Abstriche bei der Fläche zu machen, wenn der Preis stimmt.
Da die Helvetia Versicherung bei Immobilien-Projekten Gelder von Versicherungsnehmern einsetzt, kann sie die Rendite nicht ausser Acht lassen. Beim gewählten Vorgehen kann sie sich jedoch im Rahmen bewegen. Einerseits können Leerstände vermieden werden. Andererseits sind die Mieten zwar vergleichsweise günstig, dafür die Wohnungen zahlreicher, als wenn mit der gleichen Kubatur weniger grössere Wohnungen realisiert würden.
Kann das Modell Frohburg daher als neuer Standard genommen werden? Leider nicht uneingeschränkt.
Projektgrösse als Voraussetzung
Laut Marco Ramstein von Helvetia war die Projektgrösse von entscheidender Bedeutung. Dass mit der Aufteilung in zwei Etappen allen Interessierten eine Übergangswohnung in der Siedlung angeboten werden konnte, war nur dank der Grösse möglich. Ein Rückgriff auf andere Objekte aus dem Portfolio der Helvetia war nicht nötig. Ebenso trug die Grösse auch wesentlich dazu bei, genügend günstige Wohnungen einplanen zu können.
Auch wenn es wünschenswert wäre – eine minimale Grösse zu definieren, ist schwierig. Denn verschiedene Faktoren beeinflussen die Projektierung. So etwa Grundstücksgrösse, Alter und Zustand der Liegenschaften, Zusammensetzung der Mieter sowie die Lage.
Nicht abhängig von der Grösse war jedoch der Entscheid, vergleichsweise kleine Wohnungen zu realisieren. Hier hat die Helvetia die gängige Annahme widerlegt, dass einzig grosse Wohnungen dem Marktbedürfnis entsprechen würden.
In Anbetracht der stark gestiegenen Mieten wurde hier ein Weg aufgezeigt, wie einem grösser werdenden Teil der Marktteilnehmer entsprochen werden kann. Auf privatwirtschaftlicher Basis, ohne Mittel der öffentlichen Hand, ohne entsprechende rechtliche Auflagen.
