Studie der FHNW untersucht Genfer Wohngesetze

Eine neue Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz untersuchte die Effekte von zwei regulatorischen Instrumenten auf den Wohnungsmarkt: Preisregulierungen und Einschränkung von Umnutzung oder Abbruch von Wohnbauten. Das Resultat: Nur eingesessene Mieter profitieren.

Eine neue Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz untersucht die Vorgaben und Auswirkungen der Genfer Gesetze zum Wohnungsmarkt. Seit 1983 kennt Genf das «Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation» (LDTR). Seit 1996 ist das Gesetz in überarbeiteter Form in Kraft.

Es bezweckt den Erhalt von Wohnraum und den Schutz der Mieterinnen und Mieter. Folgende Aktivitäten sind gemäss LDTR bewilligungspflichtig:

• Abbruch von Wohnhäusern
• Renovation und Nutzungsänderungen, die über den laufenden Unterhalt hinausgehen
• Umwandlung von Wohn- in Büro- oder Gewerbeflächen
• Verkauf von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen

Eine Bewilligung wird jeweils verbunden mit einer temporären Limitierung der Mietpreise. Diese beträgt für einfache Renovationen mindestens drei Jahre, für Abbruch und Ersatzneubauten können es bis zu zehn Jahren sein.

Vor diesem Hintergrund unterscheidet die Studie zwei Wirkungsweisen des Gesetzes: Eine Einschränkung der Verfügungsfreiheit der Eigentümer sowie eine Mietpreisregulierung. Für private und institutionelle Eigentümer wird untersucht, welche Auswirkungen die gesetzlichen Mechanismen auf die Investitionen in Neubauten und Renovationen haben, und wie in der Folge die Angebotsseite des Wohnungsmarktes beeinflusst wird.

In der Einleitung verweist die Studie auf bekannte Ergebnisse früherer Untersuchungen. So hatte eine Erhebung über 16 Länder gezeigt, dass eine Regulierung der Mietpreise generell die Neubautätigkeit einschränkte. Damit einher geht ein Schutz der bestehenden Mietverhältnisse, während für wohnungssuchende Personen die Hürden hinsichtlich Verfügbarkeit und Kosten umso höher wurden.

Eine zitierte Studie speziell für die Schweiz ermittelte diesbezüglich, dass die Miete für eine Angebotswohnung 70 – 80 Prozent höher ist als für eine vergleichbare Bestandeswohnung.

Damit einher geht der bekannte Lock-in-Effekt, wonach Mieterinnen und Mieter auch dann in ihren Wohnungen verbleiben, auch wenn diese für sie eigentlich nicht mehr passen.

Ohne dass ein Zusammenhang mit dem Gesetz belegt wäre, wurde festgestellt, dass in den letzten Jahrzenten in Genf weniger in Immobilien investiert wurde als in anderen Schweizer Städten. So sind 83.5 Prozent der Gebäude, die älter als 40 Jahre sind, noch nicht renoviert, gegenüber 47.6 Prozent in Basel und 41.3 Prozent in Zürich.

Ebenfalls auffällig sind zwei andere Zahlen aus Genf: Der Unterschied zwischen Bestandes- und Angebotsmieten beträgt in Genf 33.5 Prozent – der höchste Wert unter den fünf grössten Städten der Schweiz. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietern in einer Wohnung beträgt in Genf 13.7 Jahre, wohingegen der Schweizer Durschnitt bei 8.5 Jahren liegt.

Private Eigentümer – Erstellung von Neubauten

Die Untersuchungen der Studie beginnen mit der Frage, welche Auswirkungen die Einschränkung der Verfügungsfreiheiten gemäss LDPR auf die Erstellung von Neubauten durch private Eigentümer hat.

Die zu erwartenden Auswirkungen wurden auf der Basis mathematischer Modelle errechnet. Die Autoren machen daher zu allen Resultaten gewisse Vorbehalte bezüglich der Zutreffenswahrscheinlichkeit. In der grafischen Darstellung wird denn auch eine relativ grosse Bandbreite der möglichen Resultate angezeigt.

In der konkreten ersten Frage errechnet die Studie einen laufenden Rückgang der Investitionen in Neubauten durch Private. Bis im Jahr 10 nach Einführung der Regulierung beträgt der Rückgang ca. CHF 200 Mio. pro Jahr.

Eher überraschend sind die Folgen einer Mietzinsregulierung auf die Erstellung von Neubauten durch private Eigentümer. Hier geht die Studie davon aus, dass kein spürbarer Rückgang der Investitionen stattfindet. Eine mögliche Erklärung könnte sein, dass bei Neubauten genügend Spielraum besteht, durch die Bauweise eine tragbare Kalkulation zu ermöglichen.

Private Eigentümer – Renovationen

In der Folge widmet sich die Studie der Frage, welche die Einschränkung der Verfügungsfreiheiten gemäss LDPR auf Renovationen durch private Eigentümer hat.

Erwartet wird hier ein Anstieg der Ausgaben um ca. CHF 200 Mio. während der ersten drei Jahre, während ab Jahr sechs ein leichter Negativsaldo entsteht. Als Erklärungsansatz wird angenommen, dass kurzzeitig eine Verschiebung der finanziellen Mittel von Neubauten hin zu Renovationen entsteht.

Mietpreisregulierung

Werden die Mieten reguliert, wird ein Anstieg der privaten Ausgaben für Renovationen um ca. CHF 150 Mio. in den ersten drei Jahren erwartet. Ab ca. Jahr fünf wird das alte Niveau wieder erreicht. Sprich, eingeplante Renovationen werden tendenziell vorgezogen, während neue Planungen eher aufgeschoben werden. Der kurze Peak stellt so einen Einmaleffekt dar.

Bestätigung durch Erhebungen der Stadt Genf

Diese auf Basis mathematischer Modelle errechneten Erwartungen decken sich mit den Datenerhebungen der Stadt Genf. Untersuchungen zum LDTR ergaben, dass die privaten Eigentümer bei Verfügungseinschränkungen und Mietpreisregulierungen kleinere und kurzfristigere Renovationen grösseren Investitionen vorziehen. Ebenso investieren private Eigentümer eher in Renovationen denn in Neubauten.

Institutionelle Eigentümer – Erstellung von Neubauten

Die Studie untersucht in der Folge die institutionellen Eigentümer. Als erstes geht sie der Frage nach, welche Auswirkungen eine Einschränkung der Verfügungsfreiheit auf die Investitionen in Neubauten hat.

Wie bei den privaten Eigentümern gehen Investitionen in Neubauten durch Institutionelle als Folge der Einschränkung zurück. Der Effekt fällt mit einem erwarteten Rückgang um bis zu CHF 400 Mio. pro Jahr doppelt so ausgeprägt aus wie bei den Privaten, wobei der Rückgang dauerhaft ist.

In dem das LDTR Hürden für Bewilligungen schafft, Projekte verlängert und die Amortisationsmöglichkeiten limitiert, wird der Landpreis gedrückt und die Attraktivität für Investitionen geschmälert.

Mietpreisregulierung

Als Folge der Mietpreisregulierungen wird bei den Investitionen in Neubauten ein dauerhafter Rückgang von rund CHF 100 Mio. pro Jahr erwartet. Erfolgt die Mietzinsregulierung gleichzeitig mit einer Einschränkung der Verfügungsfreiheit, so ist der Rückgang der Investitionen ausgeprägter. Diese Erwartung deckt sich ebenfalls mit einer Erhebung der Stadt Genf zum LDTR aus dem Jahr 2003.

Institutionelle Eigentümer – Renovationen

Die abschliessende Betrachtung der Auswirkungen auf die Ausgaben für Renovationen deckt sich vom Muster her mit den Resultaten für die privaten Eigentümer.

Eine Limitierung der Verfügungsfreiheit führt zu einem Anstieg der Ausgaben für Renovationen um ca. CHF 200 Mio., eine Regulierung der Mietzinsen zu einem Rückgang von max.  CHF 100 Mio. pro Jahr, wobei der Effekt, bedingt durch die Methode, mit Unsicherheiten behaftet ist.

Eine interessante Erkenntnis zur Einnahmenseite: Die beschränkte Verfügungsfreiheit führt, wie erwähnt, zu weniger Investitionen in Neubauten. Damit einher würde aufgrund höherer Vermietungsquote der Kapitalertrag um rund 3 Prozent ansteigen. Der Effekt wird jedoch aufgewogen durch die Mietzinsregulierung, längere Verweildauer der Mieter und höhere Risiken. Unter dem Strich verbleiben keine Vorteile für die Eigentümer.

Resümee

Die Beschränkung der Verfügungsfreiheit bei privaten und institutionellen Eigentümern führt zu einem kumulierten Rückgang der Investitionen in Neubauten um ca. CHF 600 Mio. Dieser Effekt ist signifikant, entspricht er doch 11 Prozent der totalen Bautätigkeit im Kanton Genf. Gleichzeitig führt die Regulierung zu einem weiteren Absinken der Leerstandsquote.

Die Effekte der Mietpreisregulierung sind demgegenüber geringer. Angebotsseitig führen sie zu keiner zusätzlichen Verknappung.

Die Resultate zeigen, dass beide regulatorischen Instrumente spezifische Nebeneffekte haben. Die Beschränkung der Verfügungsfreiheit schützt die bestehenden Immobilien, erschwert aber gleichzeitig die Ausweitung des Bestandes. Eine Wohnung zu finden, wird unter dem Strich schwieriger.

Eine Mietpreisregulierung schützt die bestehenden Mieter und reduziert die Möglichkeiten, die Einnahmen der Vermieter zu steigern. Das Risiko dabei ist allerdings, dass die Anreize für grundlegendere Sanierungen reduziert werden.

Die Genfer Resultate lassen sich gemäss den Autoren der Studie auch auf Zürich, Basel oder Luzern übertragen. Denn sie teilen zentrale Strukturmerkmale: Sehr knappe Mietwohnungsmärkte mit unterdurchschnittlichen Leerständen und hohen Angebotsmieten sowie politisch ähnliche Rahmenbedingungen (linke Mehrheiten und starke Mieterverbände).