Umzugsketten – der Mehrfache Nutzen von Neubauten
Zieht ein Mieter in einen Neubau, so wird seine alte Wohnung frei. Dies ist jedoch nur der erste Schritt – es folgt eine ganze Kette von Umzugsbewegungen, von der zahlreiche Personen profitieren.
Neubauten, besonders Ersatzneubauten, geniessen in Zürich einen zweifelhaften Ruf. Sie würden zu Verdrängung von eingesessenen Mietern führen und zu einem Anstieg der Preise in der Nachbarschaft. Und natürlich seien sie teuer.
Wenn es spezifisch um Ersatzneubauten geht, werden diese oft mit Leerkündigungen assoziiert. Wer so seine Wohnung verliert, für den ist es zweifellos ein Schicksalsschlag. Tatsache ist aber, dass diese zahlenmässig nicht von grosser Bedeutung sind. So zeigt eine Studie des Forschungsinstituts Sotomo, dass nur gerade 0.9 Prozent der Umzüge in der Agglomeration Zürich auf Leerkündigungen zurückgehen; in der Stadt Zürich sind es 1.2 Prozent.
Die meisten Menschen suchen nicht wegen einer Kündigung eine neue Wohnung, sondern weil sich ihre Lebenssituation verändert hat.
Raum für junge Familien
Weniger bekannt ist demgegenüber, wie viele Menschen von einem Neubau profitieren. Wie die Grafik zeigt, sind es oft jüngere Menschen in der Phase der Familiengründung, die in einen Neubau einziehen (y-Achse = Lebensalter).
Kaskade freiwerdender Wohnungen
Der Einzug in einen Neubau setzt eine ganze Kaskade freiwerdender Wohnungen in Gang. Der Hauptgrund dafür ist, dass der Markt für Neubauwohnungen lokal ausgerichtet ist.
Viele Zuzüger in Neubauwohnungen kommen nicht nur aus derselben Gemeinde, sondern aus der unmittelbaren Nachbarschaft der neuen Wohnungen.
Wie die nachfolgende Grafik zeigt, beträgt die mittlere Umzugsdistanz (Median) bei Neubauwohnungen in der Agglomeration Zürich 4.8 Kilometer. Bei Ersatzneubauten sind es nochmals deutlich weniger.
Der Grund liegt wohl im Informationsvorsprung der Nachbarschaft; wer in der Umgebung eines Neubauprojekts ansässig ist, erhält frühzeitig davon Kenntnis und kann sich rechtzeitig um eine Wohnung bewerben.
Beispiel «Freilager»
Für die Überbauung «Freilager» in Altstetten hat Sotomo genau analysiert, woher die Zuzüger bei der Erstvermietung kamen. Die Kreislinie zeigt die Mediandistanz von 4.8 Kilometern an.
Auch wenn einzelne Zuzüger von weiter her kamen, zeigt doch die Grösse der blauen Kreise, dass die klare Mehrheit schon vorher in der Gegend wohnte. Das Gleiche gilt für die Nachziehenden, die in die frei gewordenen Wohnungen folgten.
Schematisch gesehen, kann eine Umzugskaskade wie folgt dargestellt werden:
Durch diese Umzugsketten werden auch viele Bestandswohnungen frei und bieten zahlreichen Personen ein neues Zuhause.
Werden alle Wohnungen zusammengerechnet, die direkt oder indirekt durch den Bezug von Neubauwohnungen frei werden, finden pro Person, die in eine Neubauwohnung zieht, zwei weitere Personen eine Wohnung in der Region.
Preise in der Umgebung
Schauen wir zuletzt den Verdacht an, ein Neubaukomplex führe dazu, dass die Preise in der Umgebung in die Höhe gingen.
In der Analyse untersuchte Sotomo Bestandswohnungen in einem Umkreis von 500 Metern von neu erstellten Wohnüberbauungen mit mindestens 100 Wohnungen. So auch beim Freilager. Als Referenzregionen wurden Zonen genommen, die 1’000 bis 1’500 Meter von neuen Wohnüberbauungen entfernt sind.
Der Befund widerlegt eindeutig, dass Neubauten die Preise in der Umgebung in die Höhe trieben. So stieg der mittlere Quadratmeterpreis in der Umgebung von neuen Wohnüberbauungen von 227 auf 240 Franken um 13 Franken im Jahr.
In den Referenzregionen hingegen stieg der mittlere Quadratmeterpreis von 223 auf 238 Franken um 15 Franken im Jahr.
Dass es in der Umgebung dieser Neubauwohnungen keinen zusätzlichen Druck auf die Mietpreise gibt, ist explizit zu betonen. Denn durch die Umzüge kommt Bewegung in den Bestand. Je grösser die Überbauung, desto mehr Umzüge. Und wenn eine Bestandswohnung neue Mieter erhält, kommt es in der Regel zu Erhöhungsschritten. Dass es trotz dieser punktuellen, klaren Erhöhungen nicht zu einem Anstieg im Quartier kommt, zeigt klar, dass die Entwicklung des Preisniveaus in einem Gebiet nicht von Neubauten beeinflusst wird, auch wenn diese substanzielle Volumen aufweisen.
Resümee: Neubauten besser als ihr Ruf
Zusammenfassend kann gesagt werden: Die Errichtung von Neubauten ermöglicht zahlreichen Personen, eine passende Wohnung zu finden. Damit wird nicht zuletzt auch dem sogenannten Lock-in-Effekt entgegengewirkt, der Personen in Wohnungen verbleiben lässt, die eigentlich nicht mehr passen – mangels geeigneter Angebote auf dem Markt.
Bleiben, auch wenn es nicht mehr passt
Zahlreiche Mieter bleiben aus Kostengründen in ihren Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr passend sind. Nach einem Umzug müsste für weniger Raum mehr bezahlt werden. Wegen zu geringer Bautätigkeit geht die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten auf.
Die Mieten in der Nachbarschaft steigen nicht an, eine Verdrängung von Quartierbewohnern findet daher nicht statt.
