Wohnschutz Basel – eine Regelung mit Nebenwirkungen

Basel-Stadt hat 2021 den sogenannten «Wohnschutz» eingeführt. Seither sind Sanierungen bewilligungspflichtig und die Kosten dürfen nur noch teilweise auf die Mieten geschlagen werden. Das Resultat: Sanierungen und Investitionen sind drastisch zurückgegangen.

Im Laufe des nächsten Jahres werden wir im Kanton Zürich über die Initiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)» abstimmen. Die Initiative will Mietpreissteigerungen staatlich begrenzen. Dafür will sie Gemeinden die Möglichkeit geben, eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen und Zweckänderungen einzuführen. Diese Bewilligung kann mit Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse verbunden werden.

Eine Annahme der Initiative würde massive Eingriffe in den Wohnungsmarkt ermöglichen. Um die Auswirkungen abschätzen zu können, ist ein Blick in den Kanton Basel-Stadt angezeigt, wo die Stimmbevölkerung im November 2021 eine ähnliche Initiative angenommen hat.

Ein Pyrrhussieg der Initianten

Die Vorlage war heftig umstritten. Seit sie in Rechtskraft erwachsen ist, ist die Kritik nicht abgerissen. Im Auftrag des Basler Regierungsrats untersuchte daher die kantonale Verwaltung die Auswirkungen: Die Analyse zeigt das Bild eines Sieges der Initiantinnen und Initianten zu einem hohen Preis.

Geplante Sanierungen werden tatsächlich zur Bewilligung vorgelegt. Und die Investitionen zur Sanierung können nur stark eingeschränkt auf die Mieten überwälzt werden. Damit werden die aktuellen Mieterinnen und Mieter günstiger Wohnungen effektiv geschützt. Aber: Es wird massiv weniger saniert!

Ein Beispiel: Der Fall Linder

Ein Eigentümer wollte eine Wohnung in Basel für 81’000 Franken sanieren. Die Wohnschutzkommission war der Ansicht, dass davon nur weniger als 30 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden dürfen. In der Summe wurde nur ein Aufpreis von 44.30 Franken pro Monat bewilligt. Der Eigentümer musste vor Gericht ziehen und zwei Jahre auf einen Entscheid warten. Er erstritt so eine zulässige Erhöhung von 74.30 Franken pro Monat. In Anbetracht des zulässigen, möglichen Rahmens noch immer zu wenig; daher wurden am Ende nur Malerarbeiten ausgeführt. Paradox: Eine Erhöhung des Mietzinses ohne Sanierung wäre immer noch möglich.

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Damit verschlechtert sich auf längere Frist die Bausubstanz. Das heisst, die Wohnqualität leidet. Da die Wohnungen bei gleichen Preisen in immer schlechterem Zustand geraten, kann man im Umkehrschluss von versteckten Erhöhungen des Mietpreises sprechen – gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses geht der Wert der Mietsache zurück. Im schlimmsten Fall bleibt irgendwann nur noch der Abriss.

Zudem trifft der Rückgang der Investitionen die ganze Breite der Wohnbauten. Die Analyse des Basler Regierungsrats schreibt explizit: Der Rückgang scheint alle Wohnungen zu erfassen, nicht nur «Renditesanierungen» und «Luxussanierungen».

Rückläufige Investitionen

Die Regelung wirft einen weiteren dunklen Schatten voraus: Die restriktive Vorgabe fliesst auch in die längerfristige Investitionsplanung der Bauherren ein. Sprich: Die Investitionen gehen zurück, der eigentlich benötigte Wohnungsbau verliert an Attraktivität. Eine Untersuchung des Swiss Real Estate Institute konnte einen regelrechten Einbruch bei den Baugesuchen belegen.

 

 

Überprüfung des Modells in der Praxis: Angebotsseite Basel-Stadt

Geplante jährliche Wohnungsproduktion* Stadt Basel nach Mieterschutzinitiative**:

Rückgang von 784 Baugesuchen auf 190 (-76%) pro Jahr – fast doppelt so stark wie in Basel-Landschaft (-40%)

 

 

minus 76% weniger Baugesuche – mehr als doppelt so stark gesunken wie in schlechtester Vergleichsstadt

 

* Baugesuche für Wohnungen pro Jahr, Wohnungsbau ab 3 Wohnungen pro Gebäude, Ersatzneubauten sowie Anbauten, Aufstockungen
** Mieterschutzinitiative Stadt Basel: Gültigkeitserklärung der Initiative 9.12.2020, Annahme der Initiative 28. November 2021

Quelle: amtliche Statistiken,  Infopro Digital Schweiz GmbH

 

Zur Verdeutlichung der Tragweite: Die Baloise, die eines der grössten Immobilienportfolios der Schweiz hält, sah sich gezwungen, sämtliche Sanierungsprojekte im Kanton Basel-Stadt auf Eis zu legen. Gemäss Jean-Pierre Valenghi, Leiter Immobilien Baloise, lag die mögliche Rendite vorher bei 2 bis 4 Prozent, seit Einführung der neuen Regelung bei rund 1 Prozent – zu wenig für eine treuhänderische Anlage.

Die Mietschere öffnet sich

Schliesslich führt die neue Regelung zu einer Verschärfung des Unterschieds zwischen Bestandesmieten und Neumieten. In langfristigen Mietverhältnissen bieten Sanierungen meist die einzige Möglichkeit, Mietzinsen zu erhöhen. Neubauten bieten hier mehr Spielraum.

Dies führt zu Fehlallokationen auf dem Wohnungsmarkt. Wer eine günstige Wohnung hat, wird diese nicht verlassen, auch wenn sie nicht mehr passend ist. Denn für mehr Geld müsste in eine kleinere Wohnung gewechselt werden.

Basler Regierung will das Bauen wieder erleichtern

Aufgrund dieser Schwächen hat die Basler Regierung Ende Juni 2025 beschlossen, das Bauen wieder zu erleichtern und einen Teil der Bestimmungen zu lockern. Regierungspräsident Conradin Cramer (LDP) sagte: «Die aktuelle Situation ist für alle Seiten unbefriedigend.» Einen Sanierungsstopp könne und wolle man sich als Stadt nicht leisten.

Man muss der Zürcher Initiative zugutehalten, dass sie aus den Fehlern von Basel gelernt hat. So würde insbesondere keine starre Regelung für den ganzen Kanton geschaffen. Die Gemeinden erhielten die Kompetenz, entsprechende Normen zu erlassen. Das lässt Raum, lokale Gegebenheiten zu berücksichtigen.

Dennoch ist Skepsis angezeigt. Insbesondere in den Gemeinden mit knappem Wohnraumangebot, allen voran die Stadt Zürich, würden bei einer Annahme sicher einschneidende Regulierungen folgen. Die Konsequenzen wären ebenso negativ wie in Basel.