Wohnungsmärkte im Vergleich: Zürich funktioniert besser als streng regulierte Regionen

Die heute vorgestellte Studie «Wohnraumdynamik in Zürich und der Schweiz», erarbeitet vom Forschungsinstitut Sotomo im Auftrag von Fürschi Züri, einer Initiative der Zürcher Handelskammer, liefert erstmals eine umfassende, faktenbasierte Analyse, wie sich die Bevölkerung innerhalb von vier grossen Ballungsräumen und ihren Agglomerationen, Gemeinden und Quartieren entwickelt, wie passend der Wohnraum verteilt ist, welche Auswirkungen Neubauten auf bestehende Quartiere haben und wo von Leerkündigungen Betroffene eine neue Wohnung finden.

Die zentralen Ergebnisse lauten:

  • Hohe Sesshaftigkeit in der Agglomeration Zürich. Die Bevölkerung verändert sich deutlich weniger stark als oft angenommen. 83 Prozent der Personen, die 2016 in der Agglomeration Zürich lebten, wohnten auch 2024 noch in derselben Gemeinde. Der Wohnort ist damit für die grosse Mehrheit ein langfristiger Lebensmittelpunkt.

  • Keine zunehmende Verdrängung aus der Agglomeration Zürich. Die Umzugsquoten blieben im Betrachtungszeitraum mit jährlich acht bis zwölf Prozent bemerkenswert stabil. Weder aus der Stadt noch aus der Agglomeration Zürich lässt sich eine steigende Verdrängung beobachten. Wegzüge machen nur einen kleinen Anteil aller Umzüge aus und haben nicht zugenommen; in der Stadt Zürich ist ihr Anteil zuletzt sogar gesunken.

  • Die Stadt Zürich hält ihre Bevölkerung besser als das stark regulierte Genf. Zwischen 2016 und 2024 sind 31 Prozent der Bevölkerung aus der Stadt Genf weggezogen, in der Stadt Zürich hingegen nur 22 Prozent. Damit gelingt es Zürich ohne strengen Wohnschutz besser, ihre ansässige Bevölkerung zu halten.

  • Zu strenge Regulierungen blockieren den Wohnungsmarkt. In der Agglomeration Genf akzentuiert der umfassende Wohnschutz den Lock-in-Effekt. Viele Haushalte bleiben mangels Alternativen in unpassenden Wohnungen. So leben in der Agglomeration Genf fast die Hälfte der Familien mit Kleinkindern und noch über ein Fünftel der 40- bis 64-Jährigen in überbelegten Wohnungen. Das führt zu einer strukturellen Fehlverteilung.

    Zum Vergleich: In Zürich lebt lediglich ein Drittel der Familien mit Kleinkindern und nur ein Zehntel der 40- bis 64-Jährigen in überbelegten Wohnungen.

    Diese Fehlverteilung zeigt sich nicht nur bei bestehenden Haushalten, sondern auch bei jenen, die ihren eigenen Haushalt erst gründen. Deshalb ziehen junge Erwachsene in der Agglomeration Genf (27.5 Jahre) später aus als in der Agglomeration Zürich (26 Jahre). Das ist Ausdruck eines Wohnungsmarktes, in dem freie Wohnungen knapp sind und sich der Auszug für viele junge Erwachsene nicht realisieren lässt.

  • Keine Zunahme von Leerkündigungen in Zürich. Im Wissen darum, dass eine Wohnungskündigung immer ein tiefer Einschnitt ist, lässt sich allerdings die Wahrnehmung, dass Leerkündigungen im Zeitverlauf zugenommen haben, in den Daten nicht bestätigen.

    In der Stadt Zürich bewegt sich der jährliche Anteil der Betroffenen zwischen 0.3 und 0.7 Prozent, in der Agglomeration Zürich zwischen 0.2 und 0.3 Prozent. Nach einem Ausreisser im Corona-Jahr 2020 ist der Anteil in der Stadt Zürich wieder kontinuierlich zurückgegangen und erreichte 2024 mit 0.3 Prozent das Niveau von 2018.

  • Leergekündigte verbleiben häufiger im Quartier als andere Wegziehende. Auch bei unfreiwilligen Umzügen bleiben viele Betroffene in ihrem bisherigen Umfeld wohnhaft. In der Stadt Zürich ziehen Leergekündigte überdurchschnittlich häufig innerhalb ihres Quartiers um (30 vs. 15 Prozent bei den restlichen Umziehenden) oder bleiben zumindest innerhalb der Stadt (42 vs. 38 Prozent).

    Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in der Agglomeration Zürich: 66 Prozent der Leergekündigten (vs. 39 Prozent bei den restlichen Umziehenden) bleiben in der gleichen Gemeinde wohnhaft.

  • Kein Hinweis auf Gentrifizierung durch Neubauten. Entgegen verbreiteten Befürchtungen führen Neubauten nicht zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen im Bestand. Die Preisdynamik verläuft unabhängig von der Bautätigkeit. Das widerlegt die These einer durch Neubau ausgelösten Verdrängung.

  • Aktive Bautätigkeit wirkt sich für Quartiere und Familien positiv aus. Je höher der Anteil neu erstellter Wohnungen am Gesamtbestand eines Quartiers ist, desto tiefer liegt die Wegzugsquote aus diesem Quartier. Zudem beherbergen diese Quartiere tendenziell mehr Familienhaushalte. Familien machen einen substanziellen Teil der Neubaubewohnerschaft aus.

    Bereits die Studie «Wohnraum für Zürich und die Schweiz» hat für die Agglomeration Zürich gezeigt, dass Neubauwohnungen zu fast zwei Dritteln von jungen Erwachsenen und Familien bezogen werden, während diese Gruppe in Bestandswohnungen nur ein Drittel ausmacht.

    Zudem zeigte die Studie, dass Neubau Wohnraum für Ansässige und Personen mit Schweizer Pass schafft. So ziehen in Neubauwohnungen grösstenteils Personen aus derselben Gemeinde oder der Agglomeration. Lediglich 8 Prozent der Personen, die in eine neu gebaute Wohnung ziehen, kommen direkt aus dem Ausland.

Studienautor Michael Hermann unterstreicht:

Die Daten zeigen: In Genf ist nicht nur die Verteilung des Wohnraums ein Problem, sondern vor allem der Mangel an passenden Wohnungen. Die hausgemachte Knappheit führt dazu, dass Familien in zu kleinen Wohnungen verharren.

Raphaël Tschanz, Direktor der Zürcher Handelskammer, zieht folgenden Schluss:

Mehr Regulierung löst das Wohnproblem nicht – sie verschärft es. Die Datenanalyse zeigt: Wo der Wohnschutz am stärksten ist, wird die Suche nach einer passenden Wohnung viel schwieriger.

Fürschi Züri setzt sich dafür ein, dass Zürich auch in Zukunft ein starker Wirtschafts- und Lebensraum bleibt. Damit Wohnen in Zürich preiswert und qualitativ hochwertig bleibt, braucht es eine bedarfsgerechte Entwicklung von Siedlungsgebieten und deutlich höhere Bautätigkeit. Dieses Ziel erfordert schlanke Planungsverfahren und kurze Bewilligungsfristen.

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