Zürich baut zu wenig Ersatzneubauten

Vergangenen September publizierte das Forschungsinstitut Sotomo im Auftrag von Fürschi Züri eine vergleichende Studie zum Wohnbau in mehreren Agglomerationen. Ein zentrales Resultat: In Zürich werden pro abgebrochene Wohnung deutlich weniger neue erstellt als in der Romandie. Hat Zürich Handlungsbedarf?

Die Unterschiede sind eklatant. In der Agglomeration Lausanne werden pro abgebrochener Wohnung 6.5 neue Wohnungen erstellt, in der Agglomeration Genf sind es 6.1. In Zürich hingegen sind es nur 2.8 neue Wohnungen. Auffällig ist zudem, dass die Wohnfläche der neuen Wohnungen in Zürich stärker zunimmt als die Zahl der Wohnungen – in der Romandie ist es umgekehrt. Sprich, die Ersatzwohnungen in der Westschweiz sind kleiner als in der Deutschschweiz.

Aufgrund dieser Unterschiede stellt sich die Frage nach den Gründen. Welche Gebäude werden in Zürich abgerissen, und welche neu gebaut? Und welche in der Romandie?

Die Studienautoren stellten für die Agglomeration Genf gegenüber Zürich folgende Befunde fest:

• Die in Genf abgerissenen Gebäude weisen im Durchschnitt ein Geschoss weniger auf.
• Die Ersatzneubauten in Genf werden im Durchschnitt mit zwei Geschossen mehr realisiert.
• Die Ersatzneubauten in Genf schaffen im Durchschnitt doppelt so viele Wohnungen.

Dieser dreifache Befund wirft weitere Fragen auf, wenn analysiert werden soll, was Zürich allenfalls anders mache müsste, um im Sinne des Gesetzgebers zu verdichten, also auf bestehenden Flächen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dies gilt umso mehr, als gemäss Aussage der Studienautoren in Zürich insgesamt viel mehr Wohnungen gebaut werden als in Lausanne oder Genf.

Ersatz kleinerer Häuser

Bei näherer Betrachtung zeigt sich ein differenziertes Bild. Die höheren Konversionsraten in der Romandie können wohl in erster Linie dadurch erklärt werden, dass Quartiere mit Ein- und Zweifamilienhäusern Ersatzneubauten weichen mussten. Darauf passt der Befund «ein Geschoss weniger abgerissen und zwei Geschosse mehr neu gebaut». Zürich kann daraus kaum ein Vorwurf gemacht werden, die entsprechenden Quartiere müssen gegeben sein, damit Ersatzneubauten den verzeichneten Zuwachs bringen können.

Weniger Zimmer, nicht weniger Quadratmeter

Auch der Vergleich nach Zimmerzahl gewährt interessante Einblicke.

In Genf beträgt der kumulierte Anteil an 1- und 2-Zimmer-Wohnungen 51.5 Prozent, in Zürich lediglich 35.5 Prozent. Die höhere Konversionsrate bei Neubauten ist daher auch unter diesem Gesichtspunkt zu relativieren. Auf gleicher Fläche können mit geringerer Zimmerzahl mehr Wohnungen erstellt werden.

Viel freie Fläche

Wenn man generell die Bautätigkeit der letzten Jahre in Genf näher anschaut, so fällt auf, dass grössere Flächen komplett neu bebaut werden konnten. Nach eigenen Angaben der Stadt kam den Quartieren Étang, les Sciers und Belle-Terre grosse Bedeutung zu. Belle-Terre etwa ist eine ehemalige Freifläche, auf der am Ende 2’700 Wohnungen stehen werden.

In Zürich wurden demgegenüber die grossen Freiflächen im Westen der Stadt in den 1990er- und 2000er-Jahren überbaut. Seither fehlen Freiflächen fast vollständig.

Zürich hat bereits weiter verdichtet

Interessant ist in diesem Sinne auch der Vergleich, wie alt die Gebäude in den Städten Zürich, Genf und Lausanne sind.

Verschiedene Aspekte fallen beim Betrachten des Diagramms auf: So ist in Zürich der Anteil der Gebäude, die nach 2001 erstellt wurden, viel höher als in Lausanne und vor allem als in Genf. In Zürich betrug der Anteil 20.8 Prozent, in Genf nur 8.5 Prozent. Dieser Wert scheint die Phase der Überbauung der ehemaligen Industriegebiete in Zürich wiederzugeben.

Wenn wir die Zeitspanne 1946-1980 anschauen, so liegt der Wert in Zürich bei 34.1 Prozent gegenüber 43 Prozent in Genf. In dieser Zeit, vor allem in den 1940er- bis 1960er-Jahren, entstanden in Zürich viele Gebäude mit 2-3 Stockwerken und Bausubstanz von geringer Qualität. Diese sind es vorwiegend, die im Zuge der Verdichtung weichen müssen. Es kann daher die These gewagt werden, dass der Umbauprozess in Zürich schon weiter fortgeschritten ist als in Genf.

Wohnflächen gleichen sich

Der Blick auf den Quadratmeterverbrauch pro Kopf schliesslich offenbart keine grossen Unterschiede.

Im Schnitt über alle Wohnungstypen / Zimmerzahlen liegt der Verbrauch pro Kopf in Zürich bei 39m², in Genf und Lausanne bei 37m².

Lösung Aufstockungen?

Ein Unterschied besteht beim Verhältnis zwischen Ersatzneubauten und Aufstockungen. In der Stadt Zürich wurden zwischen 2020 und 2023 gut vier Mal so viele Gebäude ersetzt wie aufgestockt. In Genf hingegen wurden insgesamt doppelt so viele Gebäude aufgestockt wie neu gebaut. Die Gründe dafür sind zumindest teilweise auch regulatorischer Natur. So besteht in Genf ein eigenes Gesetz für Aufstockungen.

Ob dies jedoch einen Einfluss auf die Konversionsrate hatte, ist offen. Wie gross das Potential für Aufstockungen in Zürich tatsächlich wäre, ist umstritten. Wirtschaftliche, statische und regulatorische Hürden werden unterschiedlich beurteilt. Die städtische Initiative der FDP, die die Aufstockung fördern wollte, ist vorerst auf Eis gelegt.

Resümee: Mehr Planungssicherheit nötig

Wenn Kritik an der Konversionsrate Zürichs geübt wird, muss auch an das bekannte, leidige Thema der Einsprachen erinnert werden. Wie oben festgehalten, findet ein Grossteil des Wohnbaus in der Agglomeration Genf auf der grünen Wiese statt. Zürich hingegen muss kleinere Volumen innerhalb bestehender Strukturen und Nachbarschaften ersetzen. Die Folge davon ist, dass die Projekte in Zürich vielmehr Angriffsfläche für Einsprachen bieten. Zur Erinnerung: 2022 wurde in der Stadt Zürich gegen 71 Prozent der Baugesuche für Neubauten Einsprache erhoben. Die Folgen sind Verzögerung, Mehrkosten und Abschreckung von Investoren.

In diesem Sinne sind die Unterschiede bei den Konversionsraten wie auch bei der Bautätigkeit insgesamt zu relativieren. Handlungsbedarf besteht in Zürich jedoch in dem Sinne, dass mehr Planungssicherheit geschafften werden sollte, damit Zürich für Investitionen attraktiv bleibt. Von zentraler Bedeutung ist daher, dass die Revision der BZO der Stadt Zürich, deren Beginn im März 2026 geplant ist, entsprechende Impulse setzt.